A VOLTA DO MERCADO IMOBILIÁRIO

15 de dezembro de 2019 • capa

Por: Por Fabio Pahim Jr. e Marcos Garcia

 

A construção civil e o mercado imobiliário parecem caminhar melhor do que a economia como um todo – esse é um bom sinal. Novas residências, edifícios, plantas industriais ou centros de distribuição e obras públicas têm um efeito muito positivo sobre o emprego e sobre a taxa de investimento. Há, hoje, um sólido conjunto de evidências de que o setor da construção e a demanda imobiliária estão avançando. “Há muito espaço para crescer”, afirma o presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Gilberto Duarte de Abreu Filho. “O pior cenário é de um crescimento baixo”,diz ele.

 

No plano geral, o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) indica que o produto da construção civil cresceu 1,3% entre o segundo e o terceiro trimestres de 2019, enquanto o Produto Interno Bruto (PIB) avançou 0,6%. O Sinduscon estima que o crescimento do PIB da construção em 2019 atinja 2%. Indicadores do terceiro trimestre de 2019 elaborados pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (Ibre-FGV), pela Confederação Nacional da Indústria (CNI) e pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic) reforçam as avaliações favoráveis, o mesmo ocorrendo com os levantamentos do sindicato da habitação (Secovi-SP) e da Associação Brasileira de Incorporadores Imobiliários (Abrainc).

 

Os sinais mais fortes são relativos à cidade de São Paulo, onde obstáculos representados pela retomada lenta da economia, pelo Plano Diretor que restringe as construções e pelas limitações do zoneamento têm sido superados, principalmente pelas construtoras e incorporadoras mais ativas. Empresas tradicionais como EZTec, Cyrella, Tegra, Even, Helbor, Setin, Tecnisa, Luciano Wertheim, Bolsa de Imóveis de São Paulo e Stan, entre tantas outras, além de companhias mais recentes como You e Upcon e multinacionais como Tishman Speyer ou a incorporadora especializada em habitação popular MRV têm ajudado a alimentar os números favoráveis do Secovi-SP. As vendas de imóveis na capital paulista atingiram 43 mil unidades em 12 meses, até outubro, recorde histórico para o período, com números semelhantes aos de 2008, quando o mercado imobiliário vivia um momento excepcional.

 

 

MOTOR DA RETOMADA

 

A recuperação do ritmo da atividade econômica, em especial, da indústria como um todo, ainda é lenta, mas a indústria imobiliária já se apresenta como um dos motores da retomada, pois a construção civil tem participação da ordem de 40% na Formação Bruta de Capital Fixo (FBCF).

 

Para a construção alavancar a retomada tem sido determinante a queda dos juros. As taxas dos empréstimos imobiliários estão entre as mais baixas do crédito bancário e são as que mais rapidamente têm incorporado as quedas sucessivas da taxa básica de juros, que em três anos saiu dos 14,25% ao ano até chegar ao menor nível histórico de 5% ao ano em outubro. E os juros poderão cair ainda mais, para 4% a 4,5% ao ano em 2020, segundo consultorias ouvidas pelo Banco Central para a elaboração do boletim semanal Focus.

 

Um fato auspicioso consiste na disputa entre os maiores financiadores privados da habitação – Itaú, Bradesco e Santander – seguidos pela Caixa Econômica Federal (CEF) – para ver quem oferece as taxas mais competitivas nas operações do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). A guerra de taxas que há muito não era vista no setor beneficia as famílias que querem ter acesso à moradia. É, também, um indício de mudança de comportamento em meio às transformações na área do crédito imobiliário. Os bancos querem aumentar suas carteiras de crédito imobiliário.

 

As transformações foram marcadas pelo lançamento, em setembro, da oferta de crédito indexado à inflação oficial (IPCA). Em poucas semanas, a CEF, maior agente do financiamento imobiliário, anunciou que já havia aplicado R$ 1 bilhão na nova modalidade, montante muito superior ao esperado nessa linha cuja principal característica é permitir a redução drástica da prestação inicial, abrindo o acesso de milhões de famílias à nova modalidade.

 

Um fator a mais que explica a retomada imobiliária está na estabilização de preços, como indicam tanto a inflação oficial de 3,37% em 12 meses, até novembro, como as ofertas de imóveis avaliadas pelo Índice Geral do Mercado. Imobiliário Residencial (IGMI-R), elaborado sob a responsabilidade da Abecip e da FGV. A quase estabilidade dos preços permite a recomposição do poder de compra das famílias, além de estimular a demanda da casa própria, na suposição de que, passadas as dificuldades macroeconômicas, os preços dos imóveis poderão reagir. “A reação tende a ser forte nos próximos meses”, prevê o presidente da Abecip.

 

 

NOVAS INICIATIVAS 

 

Há, ademais, aspectos institucionais que dão consistência à ampliação da atividade imobiliária. O diretor de Normas do Banco Central(BC), Otavio Damaso, relacionou três iniciativas recentes a dotadas pela instituição para fortalecer o crédito e,portanto, o mercado de imóveis. A primeira é a conferência de liberdade aos bancos para conceder financiamentos imobiliários. A segunda é a regulamentação das Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs) para permitir a aplicação de investidores estrangeiros nesses papéis. A terceira é estabelecer a competência do BC e do Ministério da Economia para fazer crescer o crédito imobiliário, mediante simplificação das operações, digitalização e aceleração do processo de registro imobiliário.

 

 

POUPANÇA E FGTS

 

Afinal, as discussões em torno da mudança da remuneração dos depósitos de poupança e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) podem ajudar a sacudir, positivamente, um mercado excessivamente regulamentado e que dependerá cada vez mais de instrumentos de captação de mercado para ganhar velocidade. Também nesse aspecto o cenário parece tranquilo. No Abecip Summit 2019 , líderes do mercado e especialistas foram unânimes ao prever um grande afluxo de recursos para o setor, seja por parte de investidores estrangeiros atraídos pelas Letras Imobiliárias Garantidas (LIG), seja por poupadores nacionais em busca de rentabilidade, diante da queda dos juros. “Pela primeira vez na história temos juros reais inferiores a 1%, sem artificialismos, com perspectiva de longo prazo”, diz Gilberto Abreu.

 

 

ESPAÇO PARA CRESCER

 

A opinião de Gilberto Abreu é compartilhada pelo economista-chefe da MB Associados, Sérgio Vale, para quem a taxa de juro pode chegar a 4% no início do próximo ano, com inflação baixa em 2019 e 2020. “Há espaço para cair sem risco de inflação”, diz. Para ele, o cenário é convidativo para a compra de imóveis, sem nenhum sinal de crise doméstica. “O grande risco para a economia é internacional, com problemas nos Estados Unidos e na Europa, com crescimento baixo que pode acabar nos afetando”.

 

Na visão de Vale, o desafio do País é manter a estabilidade macroeconômica – “o que depende das reformas” –, mas a possibilidade de que isso ocorra é grande. “Não vejo chance de reverter isso”. Ou seja, “o cenário atual deve persistir nos próximos anos, com crescimento mais forte em 2021”.

 

Vale diz que o impulso maior para o avanço do mercado imobiliário virá da classe média, mas acredita que haverá também contribuição da baixa renda. “Há vontade da Caixa de continuar financiando esse segmento, que é visto com bons olhos pelo governo. E já foram adotadas iniciativas como o financiamento com correção pelo IPCA”, lembra.

 

A economista Ana Maria Castelo, coordenadora de Projetos da Construção da FGV IBRE, contudo, acha importante refletir sobre como dirigir recursos às famílias de baixa renda, responsáveis pela maior parte do déficit habitacional do País. “O desafio é encontrar formas de financiar as faixas de menor renda do programa Minha Casa Minha Vida, pois acredito que a faixa 3, por exemplo, pode passar a ser atendida pelo mercado”, diz.

 

 

BAIXA RENDA

 

Aliás, considera Ana Castelo, foi o programa habitacional do governo que puxou a progressiva melhora do mercado imobiliário, que começou em 2017 e veio avançando lentamente, auxiliada por fatos positivos como a lei do distrato e o lento ajuste do estoque. “Embora esse avanço não tenha se traduzido em atividade, pois PIB e emprego não reagiram no mesmo ritmo, a percepção empresarial está menos pessimista e o emprego recomeçou a crescer”, diz ela, citando os resultados do Índice de Confiança da Construção (ICST) da Fundação Getúlio Vargas, que subiu 0,4 ponto em outubro, para 87,5 pontos, após ter recuado 0,5 ponto no mês anterior. Em médias móveis trimestrais, o índice aumentou 0,7 ponto, mantendo a tendência ascendente pelo quinto mês consecutivo.

 

“O indicador de Situação Atual voltou a impulsionar a confiança do empresário da construção, apesar de o indicador de Expectativas ter registrado queda pelo segundo mês. Esse cenário, que aponta sinais invertidos para a percepção relativa aos negócios no momento atual e nos próximos meses, mostra que há uma recuperação em curso, mas ainda não há segurança no empresário em relação à sua continuidade. Vale destacar que entre os fatores assinalados como limitadores da melhoria dos negócios, a demanda insuficiente permanece como o de maior relevância para todos os segmentos setoriais. Ou seja, o cenário de baixo crescimento do investimento responde por parte importante dessa insegurança em relação à retomada”, avalia a economista.

 

 

MUDANÇA DE ÂNIMO

 

Para o diretor executivo da Abecip, Filipe Pontual, os receios provocados pela lentidão da retomada não devem persistir. “Os lançamentos que vemos nas ruas de São Paulo, por exemplo, mostram que é questão de tempo para o ânimo da economia mudar”. Para ele, os reflexos sobre o emprego e a renda devem ser sentidos no ano que vem “e isso vai gerar sensação de bem-estar”.

 

Na opinião de Pontual, não se pode subestimar o poder da conjunção de juros e inflação baixos. “Além de atrair investidores estrangeiros, isso tem efeito muito forte no mercado, com investidores se voltando para imóveis e fundos imobiliários. Conheço analistas financeiros que estão comprando imóveis na pessoa física”, conta.

 

Tudo somado, conclui o presidente da Abecip, Gilberto Duarte de Abreu Filho, os negócios no mercado imobiliário brasileiro estão voltando aos níveis de 2013/2014. Segundo ele, somando os financiamentos com recursos da poupança e do FGTS, “podemos fechar o ano de 2019 com o terceiro melhor resultado da série histórica, mais de R$ 130 bilhões, e isso sem grande arrancada ainda”.

 

 

ALAVANCAS DA RECUPERAÇÃO 

 

Além dos grandes indicadores, é nos detalhes que se encontram outros sinais de retomada imobiliária. Os benefícios da queda dos juros, que se refletem em mais facilidade para as famílias tomarem crédito, podem ser vistos, por exemplo, nos estandes de venda de imóveis novos na capital paulista, sempre cheios nos fins de semana.

 

Da mesma forma, vem se tornando comum surgirem dois ou três lançamentos por quarteirão nos bairros paulistanos, seja em avenidas com tráfego intenso, como a Rebouças, ou menos valorizadas (ainda) como a Bela Vista, próxima ao centro da cidade. E isso não ocorre apenas em São Paulo.

 

Dados da Abecip sobre o financiamento imobiliário com recursos das cadernetas (SBPE) mostram que os negócios também aumentam em Estados como Mato Grosso (+48,7% entre janeiro e setembro de 2019, em relação ao mesmo período do ano anterior), Goiás (+37,4%) e Distrito Federal (+34,4%). Considerando o território nacional, o crescimento do Centro-Oeste de 37,8% entre janeiro e setembro superou o do Sudeste (+36,%), o que se explica pela vitalidade do agronegócio, em especial nas áreas de
produção de grãos, que mais faz crescer a renda das famílias e a demanda de imóveis.

 

De fato, confirma o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins, as Regiões Sudeste e Centro-Oeste lideram o crescimento do mercado imobiliário no País. No Sudeste, responsável por mais de 60% dos financiamentos, a melhora, diz Martins, se deve ao vigor da economia.

 

Cada ponto porcentual de queda nas taxas de juros significa um novo – e grande – alento para os negócios imobiliários. Além de ampliar o número de famílias que podem se candidatar a um financiamento, por reduzir a renda necessária para a tomada do crédito, há outros estímulos poderosos como a redução da prestação mensal e do valor total dos pagamentos.

 

O presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (SecoviSP), Basílio Jafet, estimou em entrevista ao jornal O Estado de S. Paulo que a redução de 1 ponto porcentual na taxa total do empréstimo imobiliário pode resultar em uma economia de até 15% no valor das mensalidades. É um ganho muito alto para o mutuário.

 

Com isso, explica o diretor executivo da Abecip, Filipe Pontual, as aquisições de imóveis usados já começam a deslanchar e, inclusive, a despertar a atenção de investidores. “Startups como Loft e Key Cash estão agilizando a compra e a venda de imóveis usados, ajudando a dar liquidez para esse mercado e contribuindo também para reduzir a diferença de preços entre novos e usados”. O resultado é “facilitar a troca de imóveis, seja por um maior ou mais novo”, acrescenta Pontual.

 

O mercado de imóveis usados, embora tenha registrado queda de 4,98% entre julho e agosto no Estado de São Paulo, segue com evolução de 39,05% no ano. Pesquisa do CreciSP com 959 imobiliárias de 37 cidades registrou alta das vendas tanto na Capital (+15,92%) como nas cidades de Santo André, São Caetano, São Bernardo, Diadema, Guarulhos e Osasco (+ 10,29%). As vendas só foram menores, no período, no Interior (-32,22%) e no Litoral (- 0,96%).

 

No mercado de novos, os números são ainda mais auspiciosos. De acordo com dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), a cidade de São Paulo registrou no acumulado de 12 meses, referente ao período de novembro de 2018 a outubro de 2019, o lançamento de 51.959 unidades, 37% mais do que nos 12 meses anteriores.

 

Afinal, as discussões em torno da mudança da remuneração dos depósitos de poupança e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) podem ajudar a sacudir, positivamente, um mercado excessivamente regulamentado e que dependerá cada vez mais de instrumentos de captação de mercado para ganhar velocidade.