CENÁRIO SUSTENTÁVEL PARA O AVANÇO

25 de dezembro de 2019 • Abecip Summit 2019

Por: Por Marcos Garcia de Oliveira (*)

Há condições de crescer com segurança após as experiências “boas e más” dos últimos anos, afirmou o diretor de regulação do Banco Central (BC), Otávio Damaso, na abertura do Summit Abecip 2019. Damaso deu o tom do evento realizado pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) no Hotel Pulmann, na Vila Olímpia. Especialistas em crédito imobiliário e representantes do governo trataram de temas essenciais para o futuro do mercado – ambiente de negócios, digitalização do crédito, perspectivas e funding – com a certeza de que há condições sustentáveis para o avanço do setor imobiliário. “Estamos mais conscientes de como o crédito deve ser usado”, disse Damaso.

 

O clima de otimismo foi destacado pelo vice-presidente da Abecip e diretor do Bradesco, José Ramos Rocha Neto, do Bradesco. “Vivemos uma fase de esperança marcada pela reforma da Previdência, rica em desafios, na qual crescem os sinais de retomada do mercado imobiliário, com a menor taxa de juros já registrada no Brasil”. Para ele, o tema do Summit – Pensando o Brasil que dá certo – deve ser o foco do setor nas próximas décadas. “Teremos a oportunidade de duplicar a participação do mercado no PIB”, afirmou. Isso exige a busca permanente de segurança jurídica. “A alienação fiduciária é uma das bases desse mercado”.

 

 

José Ramos Rocha Neto – Vice-Presidente da Abecip

 

 

Mas, mesmo na área jurídica – foco de preocupação em passado recente –, o ambiente parece menos nebuloso. “Aumentou muito a segurança jurídica nos últimos anos”, enfatizou Melhim Chalhub, jurista especializado em Direito Imobiliário no painel Destravando o Ambiente de Negócios. Nele foram debatidos aspectos relativos à insegurança jurídica para o crédito imobiliário e para os financiamentos bancários em geral.

 

 

1º Painel – Destravando o ambiente de negócios

 

 

Um entendimento foi consensual: é hora de manter a vigilância para evitar recuos na legislação. Mas Melhim, Afrânio Dantzger (Bradesco), Bruna Tavares Groba (CEF), Daniela Gonçalves (BB) e Marco Antonio Silvestre (OGFI) concordam que há hoje no Judiciário crescente consciência quanto à necessidade de previsibilidade para os negócios. “A fragilização da lei não afeta só as instituições financeiras, mas toda a sociedade, o acesso à moradia”, disse Bruna Groba, gerente nacional de Atendimento Jurídico da Caixa Econômica Federal (CEF).

 

Para a segurança e a agilidade das operações, lembrou Afrânio Dantzger, gerente de Compliance e Negócios do Bradesco, é essencial o registro eletrônico. “É um caminho sem volta e temos que caminhar juntos para reduzir a burocratização com segurança jurídica”, afirmou. “Acredito que todos estão imbuídos desse propósito, mesmo que existam algumas resistências”.

 

Já Chalhub destacou a urgência de adequar a lei da alienação fiduciária ao home equity: “Como a lei foi criada especificamente para financiar a construção de moradias, é necessária a regulação de soluções para a nova realidade, evitando a judicialização”.

 

 

CRÉDITO EM UM CLICK

 

A convergência dos diversos segmentos do mercado para um mesmo foco foi enfatizada no segundo painel do summit, que discutiu a digitalização do crédito imobiliário. Para o desembargador do Tribunal de Justiça de São Paulo Antônio Carlos Alves Braga Junior, que desde os anos 1990 trata da digitalização do sistema judicial, o envolvimento de órgãos do Estado, da sociedade e dos serviços extrajudiciais é essencial para o avanço. “Já existe um ecossistema do mercado imobiliário, mas é preciso enriquecê-lo e hoje os três setores estão interessadíssimos nesse sistema digital”, afirmou. Mas há muito pela frente até que o processo chegue à maturidade. Nesse momento, “ele se tornará invisível e se pensará apenas no seu conteúdo”.

 

A visão de Braga Junior foi compartilhada por Evaldo Perussolo (Bari), Flaviano Galhardo (Arisp), Gustavo Viviani (Santander) e Marco Túlio Guimarães (Banco Inter). Para Perussolo, a digitalização abre possibilidades para as pequenas instituições, pois reduz o custo físico. “Com mais agilidade no registro, teremos mais escala para que pequenas instituições entrem no jogo e melhorem a experiência dos clientes”.

 

Entre os desafios, Braga Junior cita a assimetria dos cartórios. E Viviani enfatiza a necessidade de facilitar a obtenção do E-CPF: sem o E-CPF, o processo de digitalização do contrato é dificultado.

 

De qualquer forma, disseram, muitas barreiras já foram rompidas e há avanços a comemorar. “Já conseguimos liberar contratos de home equity em até uma semana, o que dá mais conforto ao clientes e ajuda a expandir os negócios”, disse Guimarães. Flaviano Galhardo, da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (Arisp), cita pontos positivos como o edital eletrônico – “que já está reduzindo o custo de R$ 750 para R$ 50” – e a dispensa da avaliação do imóvel para garantia – “que já estamos preparados para atender”.

 

Com isso, lembrou Túlio Guimarães, “se há alguns anos discutíamos a questão do funding, hoje o processo está endereçado”. Agora, acrescentou, “discutimos digitalização e isso mostra nossa evolução”.

 

 

 

NOVAS PERSPECTIVAS DO MERCADO

 

Outro painel do Summit debateu as perspectivas do mercado imobiliário. Para Rocha Neto, todos os indicadores e fatores apontam para mais otimismo, mais empregos e mais renda na economia brasileira e indicam que será possível manter taxas de crescimento nos próximos 10 anos. E esse quadro, acrescenta Tomaz Carvalho Dias Gouvea, gerente regional de Negócios Imobiliários do Itaú, “mostra que se pode chegar a 20% do PIB em uma década”, considerando-se que hoje o crédito imobiliário já pode contar com recursos livres obtidos no mercado de capitais e ainda pode recorrer ao mercado de investidores externos.

 

Luiz Antonio França, da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), previu que “o crescimento da construção nos próximos anos será exponencial, dado o déficit habitacional de sete milhões de unidades”. Mas ressalvou: “O ponto a ser considerado é o mercado de baixa renda”. Do déficit total, cinco milhões de unidades representam a demanda de pessoas que não têm condições de comprar imóveis sem algum tipo de ajuda. “O FGTS tem papel importante na inclusão social”, lembrou, apoiado por Celso Petrucci, vice-presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), para quem “a questão é como o FGTS vai suportar programas como o Minha Casa Minha Vida sendo a única fonte de recursos sociais para construção no País”.

 

Para Basilio Chedid Jafet, presidente do Secovi, a preocupação se justifica. Em sua opinião, a estabilidade do FGTS é essencial. “Em todo o mundo existe funding para o investimento social e devemos manter o que temos”, afirmou. A liberação de saques feita pelo governo, disse ele, é preocupante. “Até 2021 o Fundo se sustenta, mas 2022 já é uma incógnita”.

 

A habitação social também preocupa o secretário de Habitação do Estado de São Paulo, Flávio Amary, que abriu o encontro. Num relato sobre as ações do governo paulista para atrair investimento estrangeiro e articular reformas que beneficiem a economia e o desenvolvimento social, Amary citou seu choque ao conhecer a realidade do Estado, com famílias em situação precária, muitas morando em palafitas nas proximidades da capital. “É necessário um grande esforço para resgatar essas pessoas, buscando formas de oferecer a elas melhor qualidade de vida, especialmente aos idosos”, disse.

 

Para Rocha Neto, o avanço do mercado em termos de legislação e estabilidade trará interesse das instituições financeiras privadas pelo mercado de baixa renda. “Os testes já começaram e é importante para a sociedade que haja atenção do governo para o déficit habitacional nessa faixa”, afirmou. Quando o Brasil voltar a ser grau de investimento, virão recursos do exterior e as instituições vão alavancar suas operações, gerando interesse maior pela baixa renda.

 

Outra questão levantada Summit foi a possibilidade de elevação dos preços dos imóveis em mercados como o de São Paulo, em decorrência da regulação urbana. Para Jafet, do Secovi, “as restrições estão aumentando muito e vamos ter problemas econômicos e de mobilidade, por exemplo”. Em sua opinião, falta sintonia do poder público com as necessidades das famílias. França, por sua vez, enfatizou que “São Paulo está atrasada em relação ao que se faz em cidades do mundo desenvolvido, com restrições que vão elevar muito os preços”.

 

A essas restrições, explica Celso Petrucci, da CBIC, soma-se o fato de que houve redução de estoques em todo o País. “Com a redução dos juros, o reflexo é comprar unidades que já estão prontas, o que deve pressionar o mercado”. Ele acrescenta: “Isso preocupa porque ficamos um período sem construir e a lei de zoneamento nos obriga a construir para a classe média. Não vamos ter problema de falta de imóveis em São Paulo, mas pode acontecer em outras regiões”.

 

Desafios à parte, é patente o clima é de otimismo com as perspectivas dos negócios imobiliários. Adriano Pahoor, superintendente para o segmento imobiliário da unidade de financiamento da B3, notou que “o crédito para aquisição de veículos demorava de duas a três semanas e hoje sai no mesmo dia”. O mesmo deve ocorrer com o crédito imobiliário, disse. Os bancos e demais setores envolvidos trabalham para isso, com todos os agentes querendo atuar de forma mais próxima. “Temos – acrescentou – um mercado gigante e, com demanda reprimida, juros baixos, mais confiança e mais vontade de empreender, vamos avançar muito”.

 

 

RECURSOS PARA CRESCER

 

E, nesse processo, os especialistas também não preveem grandes dificuldades em termos de funding. Tema do quarto e último painel do summit, as fontes de recursos para o crédito imobiliário têm um cenário tranquilo pela frente. “Temos boas alternativas e não vejo problemas de funding à frente”, disse Rocha Neto, para quem juros baixos aumentam o apetite dos investidores por riscos e trazem mais recursos para o mercado.

 

Nesse sentido, Luca Bertalot, secretário-geral do European Mortgage Federation – European Covered Bond Council (EMF-ECBC), trouxe boas novas. Lembrou a aprovação pelo Parlamento Europeu de diretriz que propiciará uma estrutura compartilhada pelos covered bonds da região, com melhores condições para investidores e aumentando a atratividade desse instrumento de captação. O Brasil, disse, pode se beneficiar dessa medida, adequando sua legislação, já bastante avançada, nos próximos três ou quatro anos. Esse é o período estabelecido para consolidar a nova estrutura. “Tenho acompanhado a introdução dos CBs em diversos países do mundo, de vários continentes, é uma história mundial, e o comitê de Basileia vai definir parâmetros que servirão para todos”.

 

Segundo Bertalot, o processo cria a oportunidade de que todos os envolvidos trabalham juntos nos próximos anos para ajustar o instrumento a essas diretrizes. “Hoje temos juros negativos, bancos estão pagando para as pessoas comprarem casas na Holanda, mas os covered bonds deixam os investidores à vontade em momentos de crise, dão mais robustez ao portfólio; são um porto seguro”.

 

Bertalot destacou ainda que recursos captados por meio de covered bonds já começam a ser usados na Europa para auxiliar a solução de questões ambientais e de eficiência energética. Vários bancos aceitaram o desafio e participam de um projeto piloto em Edimburgo, na Escócia, para financiar, com recursos de covered bonds, a reforma de residências com o objetivo de aumentar sua eficiência energética. “Com isso, as famílias chegam a economizar 66 euros por mês na conta de energia, liberando dinheiro para pagar suas contas e reduzindo os riscos dos bancos”, contou, Ele convidou a comunidade brasileira a participar desse debate.

 

Para Daniel Kendi Oya, diretor-executivo do Santander, o desenvolvimento das Letras Imobiliárias Garantidas – LIGs (a versão brasileira dos covered bonds) também é positivo para o mercado brasileiro pela oportunidade de casar ativos e passivos no crédito para imóveis. “O produto já é um sucesso, mas tem aspectos que precisam ser melhorados, a exemplo de sua remuneração, da inexistência de um mercado secundário e da falta de hábito dos investidores”, disse Oya. “Estamos trabalhando para
superar isso”.

 

O Bradesco confia na LIG. Como explicou Rocha Neto: “Fizemos 60% dos lançamentos até agora”. A introdução do papel no mercado brasileiro já começa a alongar os prazos, facilitando a equiparação com o passivo. “Deve vir uma onda de repactuação das taxas”, previu. Bertalot notou que o desenvolvimento desse título “é constante e não existe ponto de estabilidade, pois parte de sua característica é que ele muda o tempo todo para se adequar ao mercado. A gente não pode ficar muito à vontade e precisamos estar prontos para mudar. O importante é que se trabalhe junto”, concluiu.

 

 

OTÁVIO DAMASO:  ‘É preciso explorar o potencial do home equity’
Para o diretor de Regulação do Banco Central, Otávio Damaso, cooperação entre todos os envolvidos no mercado é a chave para aprimorar os negócios

 

 

Após um processo de desenvolvimento da legislação e das fontes de recursos, que começou na década de 1990, o mercado imobiliário brasileiro dispõe hoje de um arcabouço legal que, aliado ao cenário econômico muito favorável, permite crescer com segurança. A opinião é do diretor de Regulação do Banco Central, Otávio Damaso. Para ele, a legislação segue em evolução e começa um novo ciclo de ajustes, no qual são encarados desafios como a expansão do home equity. Essa modalidade de empréstimo garantido por imóveis tem peso importante na expansão do crédito de vários países avançados, mas seu patamar é irrisório no Brasil. “Temos R$ 10 bilhões em empréstimos num mercado de R$ 100 bilhões; o objetivo é explorar esse potencial”.

 

O BC, disse Damaso, já está revendo algumas regras para abrir o leque de opções do home equity. “Cabe ao mercado entender o potencial e começar a ofertar o produto”, sugeriu. A autoridade monetária está aberta a contribuições que possam ajudar o negócio a se desenvolver.

 

Outro foco de atenção do BC, segundo o diretor de Regulação, é o aperfeiçoamento do link entre a LIG e os investidores estrangeiros, com o objetivo de atrair mais recursos para o setor. Em todas essas iniciativas, disse Damaso, o BC tem estimulado e valorizado a participação conjunta do setor financeiro e da construção civil. “É nosso compromisso só avançar com o apoio dos dois segmentos
e vem dando muito certo”, explicou. O desenvolvimento do registro de recebíveis imobiliários é parte da agenda conjunta das duas áreas e traz segurança e transparência para os negócios. Citou ainda o esforço para simplificar, digitalizar e baratear o registro de imóveis, “uma questão complexa”, como exemplo de envolvimento de todos os segmentos com um objetivo comum.

 

“A cooperação entre as partes avançou muito e deve continuar assim, inclusive para garantir a segurança jurídica das operações, sempre questionada por decisões a respeito da alienação fiduciária, por exemplo”, concluiu o diretor de Regulação do BC.

 

 

(*) Marcos Garcia de Oliveira é jornalista.