Fotografia alvissareira e risco no horizonte

08 de dezembro de 2020 • Conjuntura imobiliária

Por: Marcelo Gazzano (*)

O mercado imobiliário teve uma recuperação importante desde o final da recessão de 2014. De acordo com o Secovi SP, o lançamento de novas unidades residenciais em São Paulo cresceu a um ritmo médio de 45% ao ano desde o começo de 2017. Isso ocorreu por conta da redução significativa da taxa de juros e de avanços institucionais importantes. A deterioração do quadro fiscal, que já cobra seu preço elevando as taxas de juros de prazos mais longos, pode dificultar a continuidade da retomada do segmento imobiliário.

 

A taxa Selic caiu de 14,25% ao ano no final de 2016 para 2% ao ano, que é o menor nível da história. Tal redução foi possível graças à implantação de uma nova âncora fiscal – o teto de gastos –, e o fim do subsídio no crédito ofertado pelo Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES) com a substituição da TJLP pela TLP.

 

A queda da taxa de juros promoveu uma realocação de portfólio dos investidores, com maior demanda por ativos reais, como os imóveis. O fim do distrato e o estímulo à execução da portabilidade dos financiamentos imobiliários, por parte do Banco Central (BC), também são propulsores do investimento em ativos imobiliários. Estudo do BC do final de 2019 mostrou que a mediana das taxas de juros das operações portadas caiu quase 3 pontos porcentuais.

 

No segundo semestre do ano, assistimos à retomada do financiamento imobiliário, que se beneficia desse ambiente mais positivo e do aumento do funding, fruto do alto volume de captações na caderneta de poupança. Em setembro, as novas concessões de crédito imobiliário estavam 35% acima das de junho, alcançando o maior nível desde o começo de 2015.

 

Se por um lado a fotografia do momento é alvissareira, por outro o crescente risco fiscal pode jogar por terra os avanços recentes. O preço dos ativos brasileiros reflete claramente esse risco. O real foi uma das moedas que mais perdeu valor durante o ano, com uma desvalorização superior a 30% em relação ao final do ano passado, enquanto a mediana de 20 moedas de países emergentes está apenas 2% mais desvalorizada. Diversos modelos indicam que, na ausência do risco fiscal, o real estaria cotado abaixo de R$ 5/US$. E a curva de juros ficou mais inclinada, com as taxas mais longas de juros acima de um ponto porcentual em relação ao começo do ano.

 

Com a pandemia, não havia como evitar o aumento dos gastos, que ao final do ano elevarão a dívida bruta para perto de 100% do Produto Interno Bruto (PIB). Isso exigiria do governo um esforço de reformas mais intenso do que o que estava implícito em 2016, quando foi instituído o teto de gastos. Porém, não há esse sentido de urgência por parte do governo.

 

Foram apresentadas algumas propostas, com destaque para o Plano Mais Brasil – conjunto das PECs Emergencial, dos Fundos e do Pacto Federativo – e a reforma administrativa. Do ponto de vista do descasamento entre receitas e despesas primárias, que é a raiz do nosso desequilíbrio fiscal, a PEC Emergencial e a reforma administrativa são as mais importantes. No entanto, ambas estão em fase inicial de tramitação e ainda não foram apreciadas pelas comissões especiais. Além disso, no caso da reforma administrativa, o governo deixou de inserir os servidores atuais nas novas regras, o que impede qualquer ganho fiscal no curto prazo.

 

Não há orçamento aprovado para 2021. E com isso não se sabe qual é o plano do governo para substituir o Auxílio Emergencial. Parece haver um flerte com o estouro do teto de gastos.

 

Sem o ajuste fiscal, o longo caminho de redução dos juros tende a ser revertido. Não custa lembrar que o Banco Central aumentou a taxa Selic em plena recessão em 2014. Fica claro, portanto, que a ociosidade não é impeditiva para o aperto da política monetária.

 

Não há mágica. Ou enfrentamos o duro debate do controle das contas públicas ou o avanço recente estará comprometido.

 

 

(*) Marcelo Gazzano é economista da A.C. Pastore&Associados