Crédito ágil e digital acelera a retomada

30 de novembro de 2020 • Abecip Summit 2020

Por: José Roberto Nassar (*)

Em meio às agruras da pandemia – e como a demonstrar que a realidade no mais das vezes não se submete a uma visão binária –, alguns novos movimentos vêm ocupando espaços e mostrando seu poder de reação no quadro econômico. Um deles é o surpreendente vigor do crédito imobiliário, que, desde meados do ano, passado o duro choque inicial do covid-19, volta a crescer e abrir perspectivas para as famílias (está se tornando quase um agronegócio como contraponto a outros setores ainda em dificuldades). Outro é a firme ação do Banco Central para aplicar sua agenda de inovação e modernização, tendo de fazer em poucos meses o que estava previsto para três ou quatro anos (por conta dos efeitos do vírus), no dizer de Otavio Damaso, diretor de Regulação do BC.

 

Ambos os caminhos se completam. As novas tecnologias (digitalização, inovações como o PIX, modernização dos registros) transformam e impulsionam os negócios imobiliários. E o crédito imobiliário passa a viver um “surpreendente momento” (em relação às expectativas iniciais), que, por sua vez, estimulam o BC a seguir em frente. Em qualquer caso, o pano de fundo é: a mudança no estilo de vida do brasileiro, os planos das famílias, seus sonhos de viver melhor. Foi essa temática, precisamente, que constituiu o cerne do Abecip Summit Digital 2020, realizado nos dias 5 e 12 de novembro com inúmeros especialistas e comandado pela presidente Cristiane Portella, da Abecip.

 

A “agenda da inovação” do BC, de interesse direto do mercado imobiliário, contempla pelo menos quatro pontos, segundo Damaso: trajetória clara rumo ao mercado livre; linkagem entre mercado financeiro e de capitais, em busca de funding para o mercado imobiliário; segurança jurídica, conferindo crescente robustez à alienação fiduciária; transparência tendo em vista o consumidor. É nesse quadro que surgem os novos instrumentos que a digitalização enseja e que “podem revolucionar o setor”: o PIX já está em vigor, outros estão em estudos. É o caso do block, que poderá permitir emissão conjunta de recebíveis imobiliários, dando-lhes mais segurança e transparência. Ou do open-banking, uma mudança ambiciosa que abrirá as portas dos bancos para os clientes, mas que por isso mesmo exige regulamentação cautelosa (“o cliente vai poder criar seu próprio banco”). O open-banking parece a internet de 30 anos atrás, diz Damaso, quando não se sabia para onde ela ia; está tudo em aberto. Damaso está aberto para todos os protagonistas, inclusive as fintechs. E garante: “Não há riscos que preocupem o setor. As regras prudenciais estão alinhadas com Basileia”.

 

O mercado está pronto para surfar nessa onda. Sabe que a emergência tornou o quadro muito complicado, mas espera que com a chegada da vacina, no começo do ano, “tudo fique mais claro”. Como diz Octavio de Lazari, presidente do Bradesco e ex-presidente da Abecip, “crédito imobiliário é algo incrível: vai fechar 2020 com mais de R$ 100 bilhões em financiamento, é alavancador do crescimento econômico”. Além disso, a poupança – tantas vezes malsinada ao longo de décadas – mostra um vigor insuspeitado e deverá fechar o ano com mais de R$ 1 trilhão em depósitos. A isso se acrescente, na análise de De Lazari, a queda dos juros, que produziu tremendo impacto social, trazendo-os de 12%14% para até 6%. “Novos juros tornaram elegíveis para crédito imobiliário mais de 14 milhões de famílias brasileiras”. Seria muito ruim se essas famílias recuassem agora – principalmente porque, na sua opinião, “quem tem que comprar é quem vai morar, é um projeto de vida, a pessoa fará de tudo para não inadimplir”. O que fazer? “O ponto principal é fiscal; precisamos trazer para baixo a curva de juros longa”.

 

Se os bancos têm capital e o setor da construção é competente, a Caixa também pretende continuar a se locomover com grande dinamismo. Está lançando novos indexadores, reduziu os juros, busca fundings alternativos para os financiamentos à classe média, espera que os créditos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) cresçam 100% este ano e mantém os olhos abertos para as faixas mais pobres da população. “Estamos no Brasil inteiro”. Casa Verde Amarela? MCMV? “A Caixa será sempre o banco da habitação popular”, diz Pedro Guimarães, presidente da Caixa. E acrescenta: a competição com os bancos privados melhora a qualidade do crédito, das operações. “A competição funciona, veja-se o momento do crédito imobiliário”.

 

Do outro lado do balcão – o das famílias – a pandemia está impondo mudanças nos hábitos, valores, desejos, costumes que o mercado acompanha de perto. A demanda, que já esteve reprimida, dá os sinais de reação que a evolução do crédito imobiliário sanciona, em boa parte estimulada pelos juros menores – para abrir de vez falta a vacina. Ocorre, na verdade, uma transformação digamos sociológica na relação família-casa, desde o momento da compra até a curtição do dia a dia. São os castigos ou as benesses do isolamento.

 

A família “está dando mais valor ao conceito de lar”, diz Basílio Jafet, presidente do Secovi-SP. Se não compra, procura ampliar, fazer um cômodo a mais, melhorar a cozinha, acrescenta Jafet. Semelhante é a análise de Paulo Duailibi, da Plataforma de Negócios Imobiliários do Santander. Num ambiente de juros menores, o comprador pode optar, se for o caso, pela migração para imóveis maiores ou até por lugares mais distantes, no interior, diz Duailibi. Lucas Freitas de Souza, general manager da LoftCred, já identificou um rebalanceamento dos lançamentos, com a presença proporcional maior de apartamentos de quatro dormitórios. Muita gente, aliás, diante das novas tecnologias – o mercado é sempre ágil em buscar soluções rápidas –, já está fazendo negócios sem contatos presenciais, com visitas virtuais. Estamos no novo mundo, não estamos? Mas, se isto pode ser válido para algumas situações, é melhor ir com menos sede ao pote, na visão de muitos personagens do mercado. É o caso de Danilo Caffaro, diretor de Crédito Imobiliário do Itaú. Danilo pondera que a compra de um imóvel, físico, pode ser “o sonho de uma vida”, envolve emoção para a família inteira. “O cliente tem que sair feliz da negociação”.

 

 

REGISTRO E SEGURANÇA

 

A continuidade das transformações no mercado imobiliário depende também das inovações que a tecnologia poderá prover na infraestrutura administrativa, de registros cartoriais, e na segurança jurídica. Não foi por outra razão que o Abecip Summit reservou espaço para debater até onde se pode operar sem papéis nos cartórios – ou seja, em que estágio estão, no momento, registro eletrônico, digitalização, assinatura eletrônica, pagamento eletrônico. Bianca de Faria, presidente do Colégio Registral Imobiliário de SC, José Ramos Rocha Neto, diretor do Bradesco, Marcos Caielli, diretor de Negócios Imobiliários do Portal de Documentos da B3, e Felipe Pinheiro, chefe adjunto do Denor/BCB mostraram que o processo avança, desigualmente pelo Brasil. Mas o BC pretende acompanhar de perto.

 

Segurança jurídica é ponto fundamental, obviamente. Rafaella Carvalho, diretora jurídica da Cyrela, e Octavio Augusto Pereira, consultor jurídico da Poupex, manifestaram preocupação quanto ao julgamento da constitucionalidade da alienação fiduciária. Mas o jurista Melhim Chalhub, idealizador do instrumento que já tem 23 anos, mostrou a evolução e os méritos, que devem torná-la irrecusável. Não é sem razão que ele foi apelidado de “pai da criança”.

 

 

CASA VERDE AMARELA

 

Alfredo Eduardo dos Santos, secretário Nacional de Habitação (Ministério de Desenvolvimento Regional), expôs no Abecip Summit Digital 2020, as linhas gerais do plano governamental da Casa Verde Amarela (MP 997). Em sua análise o plano veio para corrigir problemas do Minha Casa  Minha Vida (MCMV). Segundo ele, o MCMV foi bom para atender o déficit habitacional quantitativo. Agora, ampliando as faixas de mais baixa renda e com juros menores, pretende visar também o déficit qualitativo, quer dizer, chegando até onde a unidade habitacional não é adequada ou onde não há regularização fundiária.

 

 

 

Luca Bertalot – secretário geral do ECBC

 

 

O CONCEITO ESG NO CRÉDITO IMOBILIÁRIO

 

 O mundo está às portas de uma nova revolução, seja nos negócios, nos investimentos, no comportamento das famílias, nos estilos de vida. E a Europa pretende estar à frente ao promover um “novo renascimento”, rumo a um “green deal” que dê bases concretas ao conceito de governança ambiental e social (ESG, em inglês). Quem tratou desse cenário com grande clareza é Luca Bertalot, graduado em economia e finanças em renomadas universidades italianas, ao falar no Abecip Summit Digital 2020. Bertalot é, nada mais nada menos, que o secretário-geral do Conselho Europeu para o Covered Bond (ECBC, na sigla em inglês), criado em 2004, vinculado ao European Mortgage Federation (EMF) e sediado em Bruxelas.

 

Esses novos ventos, que vão muito além da crise provocada pelo Covid-19, requerem união de forças de todos os intervenientes, bancos centrais, bancos privados, construção, mercado imobiliário, onde quer que as normas da ESG prevaleçam. Brasil e Abecip têm papel determinante nisso – afinal, os covered bond – como mecanismo indutor de financiamentos sensíveis à “onda verde” – já têm uma contraparte por aqui, que são as LIG-Letras Imobiliárias Garantidas.

 

O foco europeu pode ser resumido em quatro pontos: primeiro, buscar eficiência energética e, no caso imobiliário, “melhorar a qualidade das hipotecas”; segundo, promover a sustentabilidade, até mesmo “indicando ativos verdes” onde investir; terceiro, estimular a digitalização, mudando o comportamento dos consumidores que, neste período histórico, com tanto isolamento, precisam pensar a casa como um lugar melhor; quarto, estimular, por conta de tudo isso, a mobilidade social. Do financiamento ao projeto, a ideia é levar em conta a preservação e melhorar a qualidade de vida. Em suma, “mudar o paradigma”.

 

O Brasil tem vivido inúmeras experiências nesse sentido, de bancos, empresas, construtores, financiadores do crédito imobiliário. E pode vir a servir de exemplo, segundo Bertalot. Mas a Europa está avançada. Entre as normas ambientais, já existe a obrigatoriedade de um Certificado de Desempenho Ambiental. Isso aumenta os preços dos imóveis? No início, sim. Mas tudo isso é compensado ao longo do tempo pela redução dos custos de energia e manutenção – e, claro, pela qualidade de vida (e da hipoteca, para usar o jargão do mercado imobiliário).

 

Otimista, Bertalot segue seu rumo. Está certo de que Joe Biden, novo presidente americano (eleito), “logo abraçará essa iniciativa europeia”. E mais: sim. Mas tudo isso é compensado ao longo do tempo pela redução dos custos de energia e manutenção – e, claro, pela qualidade de vida (e da hipoteca, para usar o jargão do mercado imobiliário).

 

 

 

 

Ana Paula Vescovi – economista-chefe do Banco Santander

 

 

 

GARANTIR A ANCORAGEM FISCAL

 

O Brasil vem passando por grandes transformações desde a crise financeira de 2007/2008, na esteira do que ocorre no mundo. A severa pandemia que ora vivemos adicionou novos fatores impulsionadores de mudança: reduz-se a velocidade da integração global (uma certa “desglobalização”), alastra-se a economia digital (trabalho remoto), o conceito de sustentabilidade vai se impondo, chamando a atenção para mudanças climáticas e energéticas. A emergência nos agrediu particularmente. “Falava-se num PIB potencial de 4% para o Brasil”, afirmou Ana Paula Vescovi, economista-chefe do Banco Santander, em palestra no ABECIP Summit Digital 2020. “Agora, um potencial de 2% parece ser o novo normal” – já considerando uma queda no PIB em 2020 que pode passar de 4%.

 

As tarefas são complexas, mas temos os nossos trunfos. O ponto-chave é cuidar da situação fiscal. A Covid de certa forma desorganizou a macroeconomia. É verdade que os juros de curto prazo caíram, mas os de longo subiram. O que temos de fazer para estreitar essa distância? “Precisamos conter o crescimento da dívida pública”. Em outras palavras: “recuperar e garantir a ancoragem fiscal”. Assim, buscaremos voltar “à trajetória que vínhamos seguindo antes da Covid”.

 

Fizemos a reforma da previdência. O crédito vem se recuperando, incluindo a modalidade de longo prazo, sobretudo no mercado imobiliário. Há novas fontes de crédito mais saudáveis e o mercado de capitais manda bons sinais. Muitos outros projetos exigem sequência e decisão: privatizações, investimento em saneamento, tecnologia (o 5G, por exemplo), demais áreas de infraestrutura.

 

No plano social, precisamos enfrentar as questões saúde, educação, segurança pública, que “são cruciais para a produtividade”, diz Vescovi. Sem esquecer o amargo desafio: o desemprego. Na saída da pandemia, “o trabalho informal será mais amplo que o formal”.