HÁ UM ENORME ESPAÇO PARA O CRÉDITO IMOBILIÁRIO

19 de dezembro de 2019 • Entrevista

Por: Por: Fábio Pahim Jr. 

 

Com um patrimônio imobilizado total de R$ 12 trilhões, o Brasil poderia dobrar as carteiras de crédito imobiliário, usando amplamente as operações de home equity, em que os bens são dados em garantia para outras operações de crédito

 

O economista Roberto Campos Neto tem uma dupla responsabilidade: dirigir o Banco Central num momento em que o desafio é acelerar a retomada econômica (se possível, com a ajuda do crédito e do mercado imobiliários e da construção civil) e honrar a memória do avô Roberto Campos, personagem chave da modernização do Estado e das instituições brasileiras, que foi diplomata, ministro e senador – e, no dizer do neto, um homem “muito à frente do seu tempo” e que, “por ter sido muito sincero, pagou um preço alto”.

 

Ele está-se saindo bem das tarefas. A inflação entre 2% e 3% ao ano é uma das menores da história e o juro básico já é recordista de baixa, aos 5% ao ano no momento em que este texto foi escrito e em perspectiva de novas quedas. O objetivo é chegar a patamares semelhantes aos dos mercados de países desenvolvidos, diz Campos.

 

No caminho há duas premissas, segundo o presidente do BC: “Primeiro, que um amplo processo de democratização financeira está associado a um maior crescimento do PIB. Segundo, que a redução da necessidade de financiar o governo abre espaço para financiar o investimento privado”. Sem o explicitar, deixa claro que o processo de redução não só dos juros passivos, pagos pelas instituições aos aplicadores, mas dos juros ativos, cobrados pelos bancos, será facilitado pela melhora das contas públicas. Menos déficit permitirá ao Tesouro colocar menos títulos no mercado e reduzir a dívida federal.

 

O segmento imobiliário é parte da Agenda# do Banco Central – que se sucede à Agenda+ criada pelo antecessor de Campos, Ilan Goldfajn. Nela se prevê um forte estímulo às operações de home equity, pelas quais o imóvel serve como garantia para um empréstimo destinado aos fins que o tomador quiser. Para quem é titular de um imóvel – e há dezenas de milhões de brasileiros nessa condição – o custo do crédito poderá cair, dada a boa qualidade da garantia. Campos estima que o home equity poderia gerar créditos de R$ 500 bilhões, numa ajuda enorme à economia. O cálculo é de que há um patrimônio imobilizado total da ordem de R$12 trilhões, dos quais cerca de R$ 9 trilhões poderiam ser utilizados como colateral.

 

Como afirma Campos, no Brasil os empréstimos “vão para as famílias, para constituírem seu patrimônio imobiliário, e essa riqueza fica imobilizada”. O setor imobiliário é pouco alavancado.

 

A seguir, a entrevista de Roberto Campos Neto à ABECIP – REVISTA DO SFI:

 

 

SFI:  Antes de entrar nas perguntas hard work, peço licença de falar um pouco do passado. Que peso teve em sua vida profissional o convívio com o avô Roberto Campos, com sua obra até hoje visível na estruturação das instituições brasileiras, como no Sistema Financeiro da Habitação (SFH). (E que concedeu a este jornalista tantas entrevistas como ministro e como parlamentar?)

 

 

Roberto Campos Neto:  O convívio com o meu avô teve um grande peso na minha vida, o que foi também marcante na minha vida profissional. Ele tinha uma forma muito simples de aplicar o pensamento liberal em várias dimensões, mas isso gerava, à época, um sentimento de incompreensão. Ele lutou muito para gerar um ambiente de liberdade econômica no Brasil e fez muitas previsões corretas. Seus artigos dos anos 1990 permanecem muito atuais. Mas, por estar muito à frente do seu tempo, e também por ter sido muito sincero, ele pagou um preço alto. Penso que se estivesse vivo estaria surpreso de ainda estarmos presos nesta armadilha de um governo grande e ineficiente, mas estaria feliz de ver o programa que está sendo colocado em prática.

 

 

SFI:  A Lanterna na Popa, escrita por Campos em 1994 e reveladora do polemista insuperável em sua vasta cultura, é talvez a mais densa das obras publicadas sobre a vida econômica brasileira de meados do século passado. Quais os livros preferidos por Campos Neto, hoje?

 

 

Roberto Campos Neto: Gosto muito de livros antigos em economia, que nos fazem pensar na evolução e em como alguns dilemas são seculares. Um dos livros de que mais gosto é um muito antigo, do Henry George, chamado “Protection or Free Trade”. Mas o livro que, obviamente, mais me influenciou foi “O Caminho da Servidão”, do Friedrich Hayek, que é como um mantra para os liberais e que eu reli recentemente. Atualmente, apesar da carga de leitura que tenho tido como presidente do Banco Central, estou lendo dois livros muito bons: “Austerity: when it works and when it doesn’t”, do Alberto Alesina, Carlo Favero e Francesco Giavazzi; e “Chicago Price Theory”, da Sonia Jaffe, Robert Minton, Casey Mulligan e Kevin Murphy.

 

 

SFI: O tema da segurança jurídica parece ser dominante para o desenvolvimento das civilizações e está evidente na agenda BC + lançada por seu antecessor. Como vê o assunto no Brasil e a influência que podem ter textos como o de Acemoglu e Robinson (Porque as Nações Fracassam)?

 

 

Roberto Campos Neto: Segurança jurídica e qualidade das instituições são, sem dúvida, fundamentais para o desenvolvimento econômico. E textos como o de Acemoglu e Robinson ajudaram a consolidar essa ideia. O passo seguinte, que é bastante desafiador, é como construir instituições sólidas. Não há uma receita simples, mas o caminho exige a participação de toda a sociedade. Esse diagnóstico é muito positivo porque chama o cidadão à responsabilidade de construir o país que deseja para o seu futuro. Nesse aspecto, o Banco Central tem se dedicado muito em colaborar com o amplo processo de reformas pelo qual o país vem passando. A Agenda BC#, uma evolução da Agenda BC+, traz ideias e ações para a construção de um sistema financeiro moderno, eficiente e inclusivo.

 

Para isso, nós seguimos duas premissas. Primeiro, que um amplo processo de democratização financeira está associado a um maior crescimento do PIB. Segundo, que a redução da necessidade de financiar o Governo abre espaço para financiar o investimento privado. Assim, poderemos fazer o mercado financeiro crescer de maneira inclusiva, fomentando a inovação e a implementação de soluções tecnológicas, removendo entraves burocráticos e oferecendo a segurança jurídica necessária para garantir o direito de todos os participantes.

 

 

SFI: Como o senhor vê a política monetária não apenas por seu papel dominante na estabilização de preços, mas como indutora indireta de crescimento econômico?

 

 

Roberto Campos Neto: No Brasil, o objetivo maior da política monetária é garantir a estabilidade de preços. E isso não é algo contrário ao crescimento. Para explorar essa questão, é conveniente decompor o crescimento econômico em um componente cíclico e outro estrutural. O crescimento estrutural, também chamado de potencial, é o nível de crescimento de longo prazo, sustentável, que depende de diversos fatores, como taxa de poupança, educação e desenvolvimento institucional. O crescimento cíclico explica as flutuações (temporárias) da economia em torno do seu potencial.

 

O que a teoria econômica nos mostra, e a experiência real comprova, é que os estímulos monetários impactam somente o componente cíclico do crescimento econômico. Ou, alternativamente, os estímulos monetários não conseguem alterar o crescimento de maneira permanente.

 

O que os estímulos monetários podem fazer é suavizar o ciclo econômico, o que demanda alguma mensuração da temperatura da economia. E o principal termômetro da atividade econômica é a inflação, já que inflação em elevação persistente é um sinal de economia sobreaquecida, enquanto inflação em redução persistente é um sinal de economia desaquecida. Dessa forma, ao buscar manter a inflação estável, na meta estabelecida, o Banco Central garante que a temperatura da economia esteja sempre próxima do nível ideal.

 

Portanto, estímulos monetários afetam a temperatura da economia, mas não alteram a temperatura ideal. E, assim como no corpo humano, a economia não pode conviver com temperaturas nem muito baixas e nem muito elevadas permanentemente. Na verdade, o que devemos fazer é criar as condições para que a economia consiga crescer mais rápido, na temperatura ideal, ao longo do tempo.

 

E, nesse quesito, a principal contribuição da política monetária não é direta, por meio de estímulos monetários, mas indireta, por meio da estabilidade de preços. Ao garantir um ambiente de inflação baixa e estável, o BC diminui as incertezas e amplia o horizonte de planejamento dos agentes econômicos, contribuindo para o aumento dos investimentos e do crescimento sustentável ou potencial.

 

Em suma, tanto para suavizar as flutuações econômicas quanto para aumentar o crescimento de longo prazo, a maior contribuição da política monetária é manter a inflação em patamares estáveis. Por isso, reafirmo que o Banco Central continuará comprometido em sua missão de, a partir da política monetária, zelar pela estabilidade de preços.

 

 

SFI: A iminente consagração da autonomia do Banco Central (BC) terá mais do que impacto psicológico
haja vista que o BC já desfruta de ampla liberdade para atuar?

 

 

Roberto Campos Neto: O Banco Central já goza de autonomia operacional de fato, o que nos dá liberdade para conduzir a política monetária de maneira técnica, focada na nossa missão institucional de garantir a estabilidade de preços. Os resultados em termos de controle da inflação comprovam o sucesso dessa estratégia.

 

A aprovação da autonomia de jure do BC seria importante para consolidar esses ganhos, dando maior confiança aos agentes econômicos do total compromisso do BC com as metas de inflação. Isso resultará em aumento na credibilidade, com reduções nos prêmios de risco, nas expectativas de inflação e nas taxas de juros de longo prazo, além de favorecer a eficiência e segurança do sistema financeiro, visando a elevação do investimento, do emprego e do crescimento sustentado. De fato, a literatura econômica demonstra que países com maior grau de autonomia de seus bancos centrais apresentam níveis e volatilidade de inflação menores sem afetar negativamente a taxa de crescimento do PIB ou do emprego.

 

Portanto, considero que esse é um passo importante no nosso processo de amadurecimento institucional, que nos trará benefícios importantes no médio e longo prazos.

 

 

SFI:  Como vê a relação crédito/PIB, hoje inferior a 50%? Como elevar substancialmente essa relação nos próximos anos? É possível mensurar uma relação adequada crédito/PIB no Brasil?

 

 

Roberto Campos Neto: Nós não temos uma meta específica para a razão crédito/PIB, mas os dados internacionais mostram que os países desenvolvidos têm, em geral, razões bem mais elevadas. Isso indica que o potencial de crescimento do nosso mercado é muito grande.

 

Contudo, para nós, mais importante do que o tamanho total do mercado de crédito é a sua composição.

 

Queremos expandir o crédito, mas de maneira sustentável e inclusiva, maximizando os benefícios para a população brasileira – por isso, o foco em microcrédito e no cooperativismo de crédito que damos na Agenda BC#. Nosso entendimento é que, para essa expansão inclusiva ocorrer, ela deve ser puxada pelo setor privado. Queremos o setor privado como protagonista, uma expansão diferente daquela do ciclo anterior. Para isso, estamos trabalhando em uma série de medidas estruturais que estão contidas na nossa agenda de trabalho, a Agenda BC#. Em especial, destacaria o desenvolvimento de instrumentos de home equity, que tem potencial de injetar R$ 500 bilhões na economia, quase o tamanho da carteira atual de crédito imobiliário tradicional.

 

 

SFI:  Decisões como as relativas aos recolhimentos compulsórios, inclusive sobre os depósitos de
poupança, fazem parte da pauta da autoridade monetária?

 

 

Roberto Campos Neto: O Brasil tem um nível de compulsório elevado para padrões internacionais. Nosso objetivo é criar as condições para que o nível de compulsório no país possa ser reduzido de maneira estrutural. Vale enfatizar: nosso objetivo é de cunho estrutural, visando diminuir os custos impostos pela regulação às instituições financeiras, e não conjuntural, de política monetária.

 

Contudo, hoje os recolhimentos compulsórios cumprem uma função importante na manutenção de adequados níveis de liquidez pelas instituições financeiras de importância sistêmica. Uma redução desse nível requer que haja meios alternativos para recomposição, em caso de necessidade. Por essa razão, antes de reduzir os compulsórios, temos que aprimorar as linhas de Assistência Financeira de Liquidez (AFL), que são linhas de crédito disponibilizadas às instituições financeiras. O objetivo é ampliar o rol de ativos a serem aceitos de forma automática como garantia, aumentando o potencial acesso à liquidez.

 

Por meio de operações de AFL, as instituições obtêm liquidez contra ativos de pouca liquidez, em momentos de normalidade ou de crise. Quanto maior a capacidade técnico-operacional (maior grau de desenvolvimento dos mercados, maior rol de ativos aceitos pelo BC de forma rápida), e maior a segurança jurídica no recebimento de garantias, maior também a possibilidade de redução estrutural dos níveis de recolhimentos compulsórios, sem fragilização da estabilidade do sistema financeiro.

 

O aprimoramento dos atuais instrumentos de AFL, previsto na Agenda BC#, nos permitirá trabalhar com um nível de compulsório mais baixo no futuro.

 

 

SFI:  Acredita que o Brasil conseguirá ter juros ativos módicos e indutores do crédito num horizonte de
médio prazo? Em que medida pode-se imaginar uma diminuição expressiva dos spreads bancários? Ou
mesmo das taxas de juros, como já ocorre no crédito imobiliário?

 

 

Roberto Campos Neto:  Do total de R$12 trilhões em imóveis, cerca de R$ 9 trilhões poderiam ser utilizados como colateral, o que significaria um potencial de R$ 500 bilhões de crédito garantido por imóveis mencionado anteriormente. Esse valor é quase igual ao da carteira atual de crédito imobiliário tradicional. E, na minha avaliação, essa estimativa de R$ 500 bilhões é conservadora.

 

Em grande parte dos países, o sistema financeiro não só concede crédito para aquisição de imóveis, mas também oferece produtos de home equity, em que os imóveis são usados como garantia em outras operações de crédito.

 

No Brasil, no entanto, os empréstimos vão para as famílias, para constituírem seu patrimônio imobiliário, e essa riqueza fica imobilizada. Para atingir esse objetivo, estamos trabalhando intensamente em medidas estruturais que possam reduzir o custo do crédito de maneira sustentável, como se pode verificar na Agenda BC#. Segundo as estimativas que apresentamos no último Relatório de Economia Bancária, a inadimplência é o fator que responde pela maior parcela do spread bancário, correspondendo a cerca de 37% do total. Para atacar esse componente do custo, temos enfrentado suas causas ex-ante, por exemplo, por meio da melhoria dos registros de garantias, e em suas causas ex-post, buscando facilitar a recuperação de crédito.

 

Na sequência, entre os determinantes do custo do crédito, vêm as despesas administrativas, que respondem por cerca de 27%, e as obrigações tributárias respondem por 21%. Por fim, a margem financeira das instituições corresponde a aproximadamente 15% do spread. Tendo como pano de fundo esse diagnóstico, o Banco Central tem trabalhado em medidas estruturais que atacam cada um desses fatores. Em especial, na dimensão competitividade, destacaria a implementação do Sistema Financeiro Aberto (Open Banking), que tem grande potencial para aumentar a concorrência no sistema financeiro brasileiro e de viabilizar a participação de pequenos empreendedores com novas tecnologias e novos modelos de negócio. Naturalmente, para nós, quanto antes ocorrer a queda do spread bancário, melhor. Mas essa queda deve ser fundamentada em bases sólidas. Não é interessante para o país uma queda rápida, mas insustentável, fruto de medidas voluntaristas. Por isso, o importante é perseverar no caminho das reformas estruturais. Pode ser um caminho mais difícil e trabalhoso, mas é o único caminho sustentável. Temos certeza, seguindo nessa direção, os resultados continuarão aparecendo.

 

 

SFI: O sr. tem defendido a expansão de modalidades de crédito baseadas em garantia imobiliária, como as operações de hipoteca reversa e home equity em geral. O BC estima o peso que tais operações poderão vir a ter, no futuro, no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)?

 

 

Roberto Campos Neto:  O Brasil dispõe hoje de um grande estoque de imóveis sem nenhum ônus. No total, temos cerca de R$ 12 trilhões em imóveis residenciais no país. Nosso setor imobiliário é pouco alavancado e esse estoque poderia ser usado como colateral para operações de crédito, possibilitando taxas mais baixas. Estimamos que, do total de R$12 trilhões em imóveis, cerca de R$ 9 trilhões poderiam ser utilizados como colateral, o que significaria um potencial de R$ 500 bilhões de crédito garantido por imóveis mencionado anteriormente. Esse valor é quase igual ao da carteira atual de crédito imobiliário tradicional. E, na minha avaliação, essa estimativa de R$ 500 bilhões é conservadora.

 

Em grande parte dos países, o sistema financeiro não só concede crédito para aquisição de imóveis, mas também oferece produtos de home equity, em que os imóveis são usados como garantia em outras operações de crédito. No Brasil, no entanto, os empréstimos vão para as famílias, para constituírem seu patrimônio imobiliário, e essa riqueza fica imobilizada. Uma segunda rodada de empréstimos colocaria mais dinheiro em circulação na economia por meio de uma modalidade segura de crédito e com juros potencialmente baixos.

 

Por isso, é fundamental que esse mercado seja destravado, facilitando o uso dos imóveis como garantia em operações de crédito, já que isso implicará em taxas de juros menores e, também, em volume maior. Já editamos algumas medidas nesse sentido e apresentaremos outros aprimoramentos em breve.

 

O Banco Central vem trabalhando no mapeamento e correção de entraves ao crédito garantido por imóveis. A Circular nº 3.948 reduziu o chamado Fator de Ponderação de Risco (FPR), de 50% para 35% nas operações de empréstimos a pessoas físicas garantidos por imóveis residenciais cujo LTV (loan-to-value) seja de até 50%. A Resolução nº 4.754, de setembro deste ano, reduziu o custo de avaliação dos imóveis dados em garantia ao admitir o uso de modelos de precificação, tanto próprios quanto ofertados por terceiros, para efeito da determinação de limites de valor financiável na contratação de empréstimos garantidos por imóveis residenciais.

 

Especificamente para o mercado de hipoteca reversa, como esse instrumento é normalmente empregado por pessoas idosas, a regulação do setor deve dar uma atenção especial à adequação do produto oferecido à necessidade do consumidor. Em paralelo a esse cuidado, o BC está constantemente buscando promover a educação financeira para a população. Essa, aliás, é uma das quatro dimensões da Agenda BC#.

 

Acredito que, com ações como essas, poderemos ampliar o mercado de crédito com bases em garantias sólidas, sem abalar a estabilidade das instituições financeiras e em condições mais favoráveis aos consumidores.

 

 

SFI: Em que medida as tensões comerciais globais, em particular o protecionismo, significam ameaça à retomada econômica no Brasil? Considera que essas tensões introduziram pressão sobre a política cambial brasileira? O tema moeda conversível como deveria ser encaminhado?

 

 

Roberto Campos Neto: Como temos destacado em nossas comunicações recentes, o cenário internacional é relativamente favorável para economias emergentes. Por um lado, bancos centrais de diversas economias, incluindo algumas centrais, têm provido estímulos monetários adicionais, o que contribui para afrouxamento das condições financeiras globais. Por outro lado, os riscos associados a uma desaceleração da economia global permanecem. E incertezas sobre políticas econômicas e de natureza geopolítica – notadamente as disputas comerciais e tensões geopolíticas – podem contribuir para um crescimento global ainda menor. As incertezas no cenário externo implicam riscos para ativos cuja precificação dependa sobremaneira de um cenário com taxas de juros globais baixas e manutenção do ritmo de crescimento econômico recente.

 

Nesse contexto, temos destacado a capacidade que a economia brasileira apresenta de absorver um revés no cenário internacional, devido ao seu balanço de pagamentos robusto, à ancoragem das expectativas de inflação e à perspectiva de continuidade das reformas estruturais e de recuperação econômica.

 

E, nesse espectro de reformas estruturais, acreditamos que a conversibilidade da moeda, presente na Agenda BC#, é também fundamental. Nossa legislação cambial é antiga, boa parte datada das décadas de 1920 e 1930.

 

Por isso, enviamos ao Congresso um projeto de lei do novo marco cambial. O objetivo é simplificar e modernizar a regulamentação de câmbio e capitais internacional para ser possível atingir a conversibilidade num futuro próximo. Com uma moeda conversível, ficaríamos mais atrativos para os investidores internacionais, diminuindo o custo de captação das empresas brasileiras. Além disso, a conversibilidade criaria as condições para que o real se tornasse uma moeda de referência regional na América Latina, sendo demandada pelos outros países, nos tornando ainda mais preparados para absorver choques externos.

 

 

SFI: Com sua sólida experiência no setor privado, acredita que o mercado de capitais terá, no futuro, papel dominante na evolução dos mercados brasileiros, fortalecendo as operações de risco e permitindo que estas operações se tornem dominantes para o financiamento das empresas não financeiras?

 

 

Roberto Campos Neto: A experiência internacional nos mostra que mercados de capitais bem desenvolvidos estão associados a uma maior taxa de crescimento do PIB. E um importante mecanismo para isso é a capacidade que um mercado de capitais bem desenvolvido tem de promover uma melhor alocação dos recursos na economia – assim, projetos de maior viabilidade têm mais facilidade para obter financiamento, gerando mais renda e mais empregos de forma sustentável.

 

Nesse contexto, do total de R$12 trilhões em imóveis, cerca de R$ 9 trilhões poderiam ser utilizados como colateral, o que significaria um potencial de R$ 500 bilhões de crédito garantido por imóveis mencionado anteriormente. Esse valor é quase igual ao da carteira atual de crédito imobiliário tradicional. E, na minha avaliação, essa estimativa de R$ 500 bilhões é conservadora.

 

Em grande parte dos países, o sistema financeiro não só concede crédito para aquisição de imóveis, mas também oferece produtos de home equity, em que os imóveis são usados como garantia em outras operações de crédito. No Brasil, no entanto, os empréstimos vão para as famílias, para constituírem seu patrimônio imobiliário, e essa riqueza fica imobilizada. A importância do mercado de capitais no financiamento às empresas já tem crescido, especialmente após a modernização do funding do BNDES com a TLP. Nosso objetivo é que ele continue ganhando importância, se tornando a fonte dominante de financiamento ao menos para as maiores companhias não financeiras brasileiras. Para isso, precisamos simplificar e desburocratizar o acesso aos mercados financeiros para todos, dando tratamento homogêneo ao capital, independentemente de sua nacionalidade ou se provém de um grande ou de um pequeno investidor.

 

Nesse sentido, vale destacar a Iniciativa de Mercado de Capitais (IMK), lançada em conjunto com o Ministério da Economia, CVM, Susep e entidades de mercado. Trata- se de uma ação estratégica voltada para o desenvolvimento do mercado de capitais brasileiro, com base no livre mercado. Dentre as ações dessa iniciativa, destacam-se:

 

  •  Redução e desburocratização do custo para abertura de contas de custódia para não-residentes;
  •  Definição do arcabouço legal para hipoteca reversa e outros produtos de home equity;
  •  Facilitação à emissão de instrumentos de hedge para investimento de longo prazo;
  •  Fomento às atividades de private equity e securitização.