JURO MENOR ABRE ESPAÇO PARA OS Certificados de Recebíveis Imobiliários

11 de dezembro de 2019 • Captação de recursos

Por: Por Angelo Pavini (*)

 

A queda dos juros passivos brasileiros para níveis nunca antes vistos, a reativação dos lançamentos de imóveis e novas regras de correção dos contratos de financiamento devem dar força ao mercado de securitização de recebíveis imobiliários. Por meio desses recebíveis, as construtoras e bancos podem antecipar os valores a receber dos compradores e usar o dinheiro em novos projetos. E os investidores passar a ter opções de investimento competitivas em relação às demais aplicações, pois o juro básico caminha para a casa dos 4% ao ano. Surge espaço para os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e para os fundos imobiliários que neles aplicam.

 

Os números dão uma ideia desse novo mercado: em 2019, até setembro, foram emitidos R$ 9,4 bilhões em CRIs, 62% mais que os R$ 5,8 bilhões emitidos em igual período de 2018 e 16% acima dos R$ 8,0 bilhões do ano passado. É um avanço, embora distante dos R$ 17,8 bilhões emitidos em 2016. Os fundos imobiliários cresceram mais: a captação atingiu R$ 23,1 bilhões neste ano, 107% acima dos R$ 11,2 bilhões de igual período de 2018.

 

Os valores ainda são pequenos quando se espera que grandes bancos entrem nesse mercado. Só a Caixa Econômica Federal (CEF), líder do crédito imobiliário no País, tem de R$ 50 bilhões a R$ 100 bilhões para securitizar, segundo o presidente Pedro Guimarães.

 

Todos estão de olho na securitização, que deve se consolidar e crescer mais, afirma Fabio Nogueira, ex-presidente da Brazilian Finance e um dos pioneiros nesse setor. “Os produtos financeiros imobiliários estão entrando em um momento especial, com novos participantes, novas companhias hipotecárias, e os bancos tradicionais, como a Caixa, começando a reciclar suas carteiras via securitização”, afirma. Há ainda o novo mundo das fintechs de crédito e investimento imobiliário, que vão usar mais esse instrumento, sem tirar espaço dos grandes bancos, que podem ser players importantes de trading e securitização.

 

Regulada em 1989, a securitização imobiliária começou, na prática, há 20 anos. O histórico é bom, diz avalia Nogueira. As normas e os controles da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) evoluíram. Falta escala, que deve vir agora, com maior demanda do investidor por opções de longo prazo para a aposentadoria e dos fundos de pensão, que não mais podem comprar imóveis diretamente.

 

Segundo Carlos Ferrari, sócio do escritório NFA Advogados, os CRIs serão uma das molas mestras de crescimento do crédito imobiliário, ao permitir a captação de recursos para o setor via mercado de capitais, com prazos ajustados aos dos empréstimos, Os CRIs representam hoje cerca de 7% do R$ 1,2 trilhão de crédito imobiliário, ou R$ 90 bilhões. As Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) correspondem a 10% e as Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs), a 2%. Somados, CRIs, LCIs e LIGs chegam a apenas cerca de 20% do total de crédito imobiliário, enquanto a poupança responde pela metade, mais de R$ 600 bilhões, e o FGTS, por 30%, ou R$ 400 bilhões.

 

Ferrari acredita na possibilidade de que os ativos alternativos atinjam 50% do total, ou mais de R$ 500 bilhões nos próximos anos, com peso expressivo dos CRIs.

 

Com a securitização, mudará o perfil do financiamento dos projetos. Hoje, 85% dos recursos vêm de crédito bancário. O chamado crédito pulverizado, obtido com a venda de imóveis na planta para pessoas físicas e que poderia ser usado para lastrear CRIs, deve crescer, mas vai depender da retomada da atividade no setor.

 

Os fundos imobiliários que compram CRIs terão papel fundamental no crescimento das emissões. Como afirma Ferrari: “O CRI é mais indicado para investidores qualificados, enquanto o fundo imobiliário consegue atrair pequenos e médios, que buscam uma renda fixa isenta e com bom retorno”. Além disso, o fundo tem gestores que selecionam os CRIs e garante a diluição do risco, pois não pode ter mais de 5% a 10% da carteira num único papel. Dos R$ 100 bilhões aplicados em fundos imobiliários, cerca de 20% são CRIs. As autorizações da CVM para a emissão de CRIs com lastro em créditos de home equity e para incluir o reembolso de despesas com os empreendimentos também vão ajudar a aumentar a oferta do papel.

 

Outra mudança importante é a possibilidade de correção do crédito imobiliário do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) pela inflação do IPCA, autorizada neste ano pelo governo. Isso facilitará a emissão de CRIs corrigidos pela inflação e preferidos por investidores. Com o juro do CDI em declínio, os investidores buscam opções atreladas à inflação, atraídos pela segurança e pela parcela dos juros prefixada, diz Daniel Linger, estrategista da plataforma RB Investimentos. “O investidor acha que, se o juro do CDI cair mais, ele pelo menos terá um percentual fixo garantido”.

 

Fabio Nogueira alerta, porém, que é importante que o governo mantenha a isenção do Imposto de Renda sobre os rendimentos do CRI e dos fundos imobiliários para pessoas físicas até que o mercado se consolide. Mas Ferrari acredita que a retirada da isenção dos investimentos em CRI e ativos imobiliários é um caminho sem volta. Ele espera que o governo faça isso de forma gradual e mantenha algum tipo de incentivo para financiar a habitação de baixa renda. O impacto maior ocorreria nos fundos imobiliários. “O efeito seria devastador, pois afastaria o investidor de varejo e machucaria a indústria, que já sofreu muito nos últimos anos”, diz.

 

Outro movimento que incentivará a emissão de CRIs é o aumento da desintermediação bancária, afirma Linger. Por meio das plataformas de investimento independentes, empresas e gestoras chegam diretamente ao investidor oferecendo títulos e fundos com custo menor para os emissores e melhor rendimento para o comprador. No caso dos CRIs, é preciso que as empresas criem mais recebíveis, o que dependerá da reativação do setor. “Temos um mercado mais eufórico, mas muito calcado em São Paulo”, diz Linger.

 

Outro fator que poderá impulsionar o mercado é a criação da Central de Recebíveis por entidades do setor em parceria com o Banco Central e os bancos. A expectativa é de que a central entre em operação em 2020, prevê José Ramos Rocha Neto, diretor-executivo do Bradesco e vice- presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

 

A central deverá permitir o registro dos recebíveis imobiliários durante o período da construção, quando a obra não serve ainda de garantia para o crédito. Isso fará crescer a possibilidade de securitização do papéis, beneficiando especialmente as construtoras de menor porte, que hoje não conseguem vender esses créditos no mercado, explicou Otávio Damaso, diretor de Regulação do BC. Para Rocha Neto, a central dará mais segurança aos bancos para conceder crédito, reduzindo o risco de a empresa usar o mesmo papel em mais de um empréstimo.

 

 

(*) Angelo Pavini é jornalista e responde pela Arena do Pavini.