Mais empresas imobiliárias abrem o capital

24 de novembro de 2020 • Mercado de Capitais

Por: Angelo Pavini (*)

Disparou, em 2020, o número de empresas ligadas ao setor imobiliário que buscam entrar na bolsa de valores. Até 25/10, das 19 companhias que lançaram ações, ou seja, que fizeram o chamado IPO (na sigla em inglês), seis são ligadas ao setor de imóveis. E o número poderia ser maior: entre as 45 companhias que aguardavam autorização da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para lançar ações, 14 são ligadas à atividade. Em resumo, poderá crescer o número de empresas do setor na B3, que era de 46, sendo 26 incorporadoras.

 

É um dos resultados da atratividade despertada pelo segmento imobiliário numa fase de juros baixos e crédito farto. Mas tantas aberturas simultâneas de capital de empresas imobiliárias despertam lembranças. Na onda de IPOs dos anos 2000, algumas companhias enfrentaram problemas. Mais importante é que os anos recentes de dificuldades serviram como aprendizado para empresas e para investidores.

 

Para Guilherme Ávila, responsável pelo setor imobiliário no Investment Banking da corretora XP Investimentos, questionamentos são normais. Neste ano, foram a mercado Mitre, Moura Dubeux, Cury Construtora, Plano e Plano, Melnick Even e Lavvi. A lista inclui empresas de diferentes perfis, algumas voltadas para a baixa renda, outras para o alto padrão e para atuação fora de São Paulo. Isso reduz o risco em relação à onda anterior, afirma Ávila. A Moura Dubeux, por exemplo, atua no Nordeste, enquanto a Melnick opera no Rio Grande do Sul.

 

 

 

Guilherme Ávila – responsável pelo setor imobiliário no Investment Banking da corretora XP Investimentos

 

 

 

 

 

Resta o desafio de administrar bem os vultosos recursos novos disponíveis. Mas esse temor se reduz na medida da qualificação dos gestores, que têm entre os desafios o de adquirir terrenos que ficaram muito valorizados, o que poderia levar à oferta de imóveis caros, diz Ávila.

 

 

Novos papéis

 

Se todas as incorporadoras que pediram autorização à CVM emitirem ações, a oferta adicional de papéis do setor este ano poderá alcançar R$ 20 bilhões, quase metade dos R$ 45 bilhões do valor de mercado do segmento em 2019, calcula Henrique Lara, analista e sócio da gestora Reach Capital. Os números são elevados. As seis empresas que foram efetivamente a mercado levantaram cerca de R$ 4 bilhões.

 

Cabe notar que várias tentativas não foram adiante. O mercado, acredita Lara, aprendeu com erros passados, como a disposição de aumentar celeremente os lançamentos. Isto foi fonte de dificuldades operacionais expressivas e pressionou os preços dos terrenos edificáveis. Em outros casos, empresas tentaram buscar novos mercados, alterando o padrão dos imóveis que vinham construindo ou procurando atuar em novas regiões.

 

Mas, nota Lara, o equívoco que seria o de buscar novos mercados parece, em parte, ser evitado pela nova geração de emissores. O risco do excesso de lançamentos, por exemplo, pode ser reduzido pelo fato de que algumas novatas são empresas ligadas a companhias tradicionais.

 

Outra diferença da nova onda de ofertas é o ambiente econômico. O setor tornou-se mais atraente com a queda dos juros, há maior apetite dos bancos para dar crédito, os estoques ainda estão baixos e os preços estão deprimidos em cerca de 20% em relação a 2016. Também ajudam a nova lei dos distratos, que reduziu o risco dos empreendedores, e a pandemia, com o home office valorizando os imóveis.

 

Um limitador para tantas ofertas é o apetite dos investidores. Alguns fundos de ações optam por ter 5% a 7% da carteira aplicado em uma ou duas incorporadoras, afirma Lara. Com uma oferta adicional de ações, a parcela de ações de empresas imobiliárias em poder desses fundos teria de subir para cerca de 10%, o que pode ser visto como elevado por alguns gestores.

 

Ávila, da XP, observa que há hoje mais clareza sobre o que significa valor razoável para um estoque de terrenos. Além disso, as empresas buscam manter planos realistas de desenvolvimento. “O mercado tem mais disciplina”, diz. O problema é a quantidade de empresas buscando o mercado ao mesmo tempo. A resposta dos bancos e gestores foi mostrar que haverá novas janelas de oportunidade nos próximos anos. Assim, empresas que poderiam ir a mercado por impulso tendem a rever seus planos. Já boas empresas, com boas teses de investimento, continuarão tendo espaço.

 

Além disso, os IPOs de hoje têm de competir com novas emissões das empresas já listadas, os chamados “follow-ons”. O ciclo de IPOs começou na esteira dos follow-ons de companhias como EZTec, Helbor,TriSul.

 

Para Caio Ventura, analista da corretora Guide, não há exagero na onda de IPOs de empresas imobiliárias, mas oportunidade. “Há uma conexão muito forte do setor, intensivo em capital, com a taxa de juros baixa, e as empresas estão surfando esse momento, aproveitando o fato de que estão sob holofotes”, afirma. A questão, acrescenta, é que não parece haver espaço para absorver toda a oferta de uma vez. A expectativa é de que as ofertas continuem por um ou dois anos, especialmente para segmentos voltados para a média e alta renda, mais beneficiados pela queda dos juros e pela demanda reprimida. Ventura espera também aberturas de segmentos como engenharia e tecnologia e outros modelos, como aluguel ou venda de imóveis.

 

Jorge Brihy Junior, da Sunrise Investimentos, lembra que o mercado imobiliário sempre foi considerado um investimento seguro, comparável à renda fixa, e as empresas têm conseguido taxas de retorno superiores à Selic, o que atrai investidores. Mas incorporadoras têm perfil mais especulativo, captam recursos de terceiros, compram terrenos e constroem para retorno de longo prazo. “Há boas ofertas, mas também algumas que querem se aproveitar do momento”, diz. Por isso, empresas ligadas a organizações mais antigas, com tradição de mercado, despertam confiança, como a Cyrela na Lavvi e na Plano e Plano ou a Even na Melnick. Mas o investidor “precisa ficar alerta”, afirma. Afinal, para que tudo dê certo é preciso que a economia se recupere e haja inquilinos ou compradores para os imóveis oferecidos.

 

 

(*) Angelo Pavini é jornalista e dirige o blog Arena do Pavini.

 

 

 

 

 

‘Mercado tem tudo para crescer, se o Plano Diretor deixar’

 

Entrevista:  Emílio Kallas

 

Por:  Marcos Garcia de Oliveira (*)

 

 

Novembro de 2020, em plena pandemia, foi o segundo melhor mês – em lançamentos e vendas – da história de 37 anos do Grupo Kallas, que atua na região metropolitana de São Paulo em todas as frentes relacionadas à construção civil: incorporação, construção, vendas, loteamentos e imobiliária, por meio de quatro subsidiárias. O primeiro foi setembro, sendo que outubro ficou em terceiro lugar.

 

Esses resultados, num ano bipolar, em que as expectativas variaram de muito menos a muito mais, são citados pelo fundador do Grupo, Emilio Kallas, para comprovar sua visão de que o mercado imobiliário tem muito espaço para crescer, se puder superar problemas pontuais que limitam seu desenvolvimento, a exemplo das restrições impostas pelo Plano Diretor do município de São Paulo. “Assim como em muitas outras cidades, o plano cria problemas que atingem diretamente a sociedade, encarecendo os imóveis e afastando a população para as franjas urbanas”, diz Kallas, vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP.

 

 

 

Emílio Kallas – vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP Foto: Divulgação Secovi – SP / Calão Jorge

 

 

Para ele, outras questões que atormentaram por anos o segmento parecem solucionadas ou estão caminhando para isso. Juro baixo e abundância de crédito imobiliário são apontados por Kallas como fatores decisivos para o desempenho no segundo semestre. “Os bancos perceberam o valor do crédito imobiliário para a fidelização dos clientes, como já disse o próprio presidente da Caixa, Pedro Guimarães”, lembra. Mas faz uma ressalva: “O spread ainda está muito elevado, apesar do esforço de algumas instituições para reduzir as taxas”.

 

Ele defende ainda um investimento maior na parceria entre os bancos e a indústria da construção. “Algumas instituições já abrem a possibilidade de repasse do imóvel na planta, o que é muito importante e mais seguro para todos”, lembra, mas acha que é preciso mais flexibilidade na repactuação de contratos quando a incorporadora atrasa pagamentos. “O prazo é estendido mas a taxa aumenta, o que agrava as dificuldades da empresa”, diz, destacando que “é hora de investir nessa parceria, pois os dois lados dependem um do outro”.

 

O cenário político também é visto por Kallas de forma positiva. “Em São Paulo o ambiente político é tranqüilo e, no plano federal, as reformas não vão ter uma arrancada, mas estão andando. E não acredito em estouro do teto de gastos”, afirma.

 

Também são otimistas suas expectativas para o próprio Grupo Kallas. Com pedido de IPO (Oferta Pública de Ações) em análise na CVM desde o início de agosto, a Kallas lançou, desde sua fundação,em 1983, empreendimentos com um VGV total de R$ 8,1 bilhões. Ou, aproximadamente, 150 mil unidades residenciais entregues e mais de 10 milhões de m² construídos. O Grupo se beneficiou bastante, conta Emilio Kallas, da decisão tomada durante a crise de 2014 a 2018, quando optou por fazer menos lançamentos e investir mais em terrenos.

 

A tranquilidade de quem tem muita área para construção, no entanto, não alivia a preocupação de Kallas com o obstáculo para o desenvolvimento do mercado imobiliário paulistano representado pelo atual Plano Diretor da cidade, cuja revisão está prevista em lei para 2021. “Não se trata de buscar benefícios para as incorporadoras. Se elas não podem construir em um local, constroem em outro e vendem do mesmo jeito”, diz. A questão, aponta, é o custo disso para a sociedade.

 

Por mais boa vontade que se tenha, afirma Kallas, não se conseguirá fazer a revisão do Plano Diretor em 2021. “Enquanto isso, o preço dos imóveis continuará subindo. Hoje, famílias com renda entre R$ 8 mil e R$ 18 mil não têm acesso a moradias nos bairros com mais infraestrutura, mas as incorporadoras poderiam oferecer imóveis de 20% a 40% mais baratos se o Plano Diretor pensasse nas pessoas”.

 

 

 

No interior, negócios em alta, apesar da pandemia 

 

Entrevista:  Ricardo Guimarães

 

 

Tendo no horizonte a abertura de capital, para a qual vem fazendo as lições de casa, a Construtora Planeta, de Sorocaba (SP), tinha motivos para se preocupar quando chegaram as primeiras notícias sobre a pandemia de covid-19. As dúvidas iniciais sobre o desempenho dos negócios, no entanto, foram rapidamente superadas. O segundo semestre de 2020, conta o presidente Ricardo Guimarães, “será o melhor de nossa história”.

 

 

 

Ricardo Guimarães – presidente da Construtora Planeta

 

 

Mineiro, com formação em Administração de Empresas, Guimarães viu do interior do Estado de São Paulo os efeitos econômicos da pandemia. Sorocaba, uma das maiores cidades paulistas, com quase 690 mil habitantes, recebeu uma “onda migratória”, segundo diz. Com as restrições impostas pelo distanciamento social e a expansão do home office, explica, famílias de classe média alta da capital paulista descobriram a possibilidade de realizar o antigo sonho de “ir para o interior”, em busca de segurança, trânsito livre e contato com a natureza, sem abrir mão de serviços de qualidade como os disponíveis em São Paulo.

 

O resultado, para o mercado imobiliário local, foi imediato. Os valores de locação se mantiveram firmes e as vendas de terrenos e residências dispararam. “No condomínio Alphaville, em Votorantim (cidade vizinha a Sorocaba), os terrenos vinham com desempenho fraco em vendas, mas agora estão todos vendidos e dezenas de projetos residenciais vêm sendo aprovados todos os meses”, afirma Guimarães.

 

Expresso em números, esse movimento se mostrou muito positivo para a Planeta. O crescimento em vendas inicialmente planejado para 2020 era de 10%, mas Guimarães agora acredita que deve fechar o ano com volume 16% a 18% maior do que em 2019. O Valor Geral de Vendas (VGV) deve encerrar o ano em R$ 480 milhões, com seis lançamentos, sendo três deles no último trimestre. “Para 2021, serão sete lançamentos, com VGV de R$ 580 milhões”, completa.

 

Tendo como carro chefe de seu portfólio o edifício Ícone Planeta, que deverá ser o mais alto do interior do País quando for entregue, em 2023, com 141 metros de altura e 44 pavimentos, a construtora trabalha numa faixa de mercado que inclui unidades de R$ 250 mil a R$ 3 milhões. No Ícone, os preços começam em R$ 1,1 milhão.

 

Com 22 anos de atividade, 18 deles em Sorocaba, onde tem concentrado sua atenção no segmento de alto padrão, a construtora tem como “caminho natural” a abertura de capital, afirma Ricardo Guimarães. Com esse objetivo, vem profissionalizando a administração, trazendo executivos com experiência em grandes empresas da área, e buscando melhores práticas de governança. “É o nosso desejo e estamos caminhando para isso”, diz o presidente da empresa.

 

Nesse caminho, a Planeta sabe que precisará contar com o crédito imobiliário, com o qual tem uma relação um tanto distante. Falando do mercado como um todo, ele diz que, ao longo de sua vida profissional, viu que as empresas brasileiras não sabem lidar bem com o crédito, enquanto os bancos, em sua visão, acabam onerando os bons pagadores ao tratar todos os tomadores de empréstimos como um bloco, misturando os bons como os maus pagadores. “Mas todos estão aprendendo e já há mais consciência sobre a importância e o modo de usar o crédito imobiliário”, acredita Guimarães.

 

O Plano Empresário, diz ele, tem contribuído para esse processo. “É bem educativo, exige plano de gestão das empresas e elas começam a se aprimorar, mas estão escaldadas e quem pode ainda evita tomar recursos nos bancos”, afirma, citando a própria experiência. “No começo da década, durante o boom, fizemos quatro ou cinco planos empresários, mas, depois, quando os negócios esfriaram, não conseguimos renovar e enfrentamos um período complicado. Em 2018, conseguimos tomar recursos em uma instituição oficial e equilibramos a situação”.

 

Hoje a Planeta não mantém nenhum Plano Empresário. “Estamos bem capitalizados, mas entendemos que o crédito é essencial em uma atividade como a nossa, de capital intensivo, e que será preciso recorrer a ele para continuar crescendo”, afirma. Assim, vê de forma positiva o avanço da plataforma Block, que visa melhorar a relação dos bancos com as incorporadoras e loteadoras, no que se refere à gestão de recebíveis oriundos do Plano Empresário.

 

Guimarães vê o Block como oportunidade de democratizar o crédito, dando a empresas menores mais facilidade de acesso ao crédito, mas mantém um pé atrás. “Me preocupa a possibilidade de se burocratizar o crédito, seria um passinho a mais para quem já tem acesso”, comenta, ressabiado com os problemas burocráticos que já enfrenta, por exemplo, na convivência com a gestão pública, cuja carência de informatização e agilidade, afirma, cria grandes problemas para o atendimento das necessidades do mercado.

 

 

(*) Marcos Garcia de Oliveira é jornalista