Setor de imóveis empurra a economia

30 de novembro de 2020 • capa

Por: Marcos Garcia de Oliveira (*)

Juros baixos, valorização do espaço doméstico em razão do distanciamento social e do teletrabalho impostos pela pandemia, além do esforço conjunto dos atores do segmento habitacional explicam o impressionante desempenho do mercado imobiliário em 2020. Esses mesmos fatores justificam boas perspectivas para 2021, quando se espera que construção civil e crédito imobiliário exerçam papel central na retomada econômica.

 

Sem a alternativa de aplicar recursos e obter remuneração superior à inflação, os investidores voltam os olhos para os imóveis como instrumento de preservação de patrimônio – fenômeno comum no passado distante, mas não nas últimas décadas, quando recebiam juros reais elevados.

 

A demanda fez crescer as vendas de imóveis, empurrou incorporadores e construtores e os lançamentos se multiplicaram. Uma ampla base de dados confirma a retomada do mercado, estimulando a construção civil e o emprego no setor e ajudando a atividade econômica a ganhar ritmo após a recessão do segundo trimestre de 2020, quando o Produto Interno Bruto (PIB) caiu 9,7%% em relação ao primeiro trimestre e 11,4% comparativamente a igual período de 2019, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

 

Entre os primeiros dez meses de 2019 e de 2020, o montante financiado pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) subiu 48,8%, para R$ 92,7 bilhões. Entre outubro de 2019 e outubro de 2020, a alta foi de 84%, para o recorde de R$ 13,9 bilhões, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

 

Para Cristiane Portella, presidente da Abecip, os juros “num patamar nunca vivenciado no País” foram decisivos para contrabalançar o impacto que a pandemia poderia ter sobre os negócios imobiliários. “Após o susto inicial de abril e maio, quando empresas e potenciais compradores colocaram seus projetos em stand-by, as pessoas perceberam que o fluxo de caixa não foi afetado e voltaram aos planos originais, proporcionando um desempenho surpreendentemente positivo”, nota ela. Também contribuiu a constatação de que há boas oportunidades, pois o processo de valorização dos imóveis não foi concluído. O Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R), por exemplo, mostra que em relação à base 100 observada em 2014, o preço dos imóveis ainda está em 89.

 

No trimestre julho/setembro de 2020, as maiores incorporadoras do País venderam 39,6 mil unidades, inclusive populares, e lançaram 30,6 mil imóveis, segundo os Indicadores Abrainc-Fipe. As vendas de 13,4 mil unidades foram 13,5% superiores às de setembro de 2019. Houve forte aumento das vendas para a faixa média alta.

 

Outubro, segundo o Sindicato da Habitação (Secovi-SP),  marcou um período de recuperação consistente. Em 12 meses (novembro de 2019 a outubro de 2020), as 51,2 mil unidades comercializadas representaram um acréscimo de 13,1% em relação ao período anterior (outubro de 2018 a setembro 2019). E os lançamentos na capital paulista somaram 55,9 mil unidades em 12 meses, 2,9% abaixo das 57,6 mil unidades lançadas entre novembro de 2018 e outubro de 2019.

 

Para o presidente do Secovi-SP, Basílio Jafet, o impacto da pandemia mostrou um mercado sensível aos juros. “Depois do primeiro choque, tivemos uma recuperação rápida a partir de junho e agosto e setembro foram meses espetaculares. O financiamento imobiliário não perdeu tração e 2020 deve ter resultado próximo ao de 2019, quando tivemos números exuberantes”. Outros fatores contribuíram para a performance – “com o distanciamento social, o anseio pela casa própria veio com força”, diz Jafet. Mas há preocupação com os juros. “O crédito é caro no Brasil, sempre foi, e é compreensível pela complexidade do ambiente econômico (insegurança jurídica, por exemplo), mas insisto que existe espaço para a queda das taxas”, afirma. As taxas são mais competitivas, “mas o spread de 400 e poucos pontos ainda é elevado, pois na maior parte dos países é mais ou menos a metade”.

 

Pelos números do IBGE, no auge da recessão do covid-19 o PIB da construção caiu menos que os demais, salvo a agricultura. O cadastro Caged também mostra dados positivos: foram criados 138 mil empregos formais entre janeiro e outubro de 2020, em contraste com a queda de 171 mil de vagas no conjunto da economia.

 

As construtoras, segundo o presidente da Abrainc, Luiz Antonio França, agiram para preservar a saúde dos trabalhadores e da cadeia de suprimentos. “As incorporadoras trabalharam na pandemia com procedimentos rigorosos de segurança para garantir a saúde dos trabalhadores e de suas famílias”. Até outubro, pesquisa indicou que num universo de 67 mil operários, houve 10 mortes e “mais de 10 semanas consecutivas sem nenhum caso fatal”. As obras tiveram continuidade, garantindo a sobrevivência de pequenos e médios fornecedores. “A decisão de manter o ritmo permitiu manter saudável a cadeia de fornecedores, garantindo a base para a retomada da economia”, afirma. O potencial de crescimento do mercado em 2021 é grande. As taxas de juro serão atrativas e os bancos têm demonstrado interesse no financiamento de imóveis. “Esses fatores alimentarão a retomada”.

 

O Banco Itaú extraiu lições valiosas da pandemia, mudando de estratégia no início da crise. Em março, foi suspensa a retomada de imóveis, substituída totalmente por “medidas de prorrogação de parcelas ou renegociação de dívidas via Programa Travessia”, conta Danilo Caffaro, diretor de Crédito Imobiliário e Consórcios do Itaú Unibanco. A iniciativa, “inédita no sistema financeiro”, foi criada para tratar o endividamento de forma estruturada, “dando fôlego aos clientes e garantindo que tenham condições sustentáveis ao longo do tempo”. De março a junho, essa carteira flexibilizada do crédito imobiliário atingiu R$ 16,1 bilhões. Cumprida a etapa, o Itaú buscou soluções para os clientes que querem adquirir imóvel aproveitando-se da Selic no menor nível histórico. Para isso houve “um forte movimento de transformação digital”, diz Caffaro.

 

“Aprendizados grandiosos” foram citados pelo diretor de Crédito Imobiliário da Poupex (gerida pela Fundação Habitacional do Exército-FHE) Ricardo Viana. “Percebeu-se que o trabalho em casa é viável, que a maior digitalização dos processos é possível e que há ampla disponibilidade de soluções eficientes de mercado, como as oferecidas pelas fintechs. Para boa parte das instituições, o ganho de produtividade obtido em 2020 e as novas formas de trabalho vão permanecer”, afirma. O exemplo veio das maiores instituições, que “permitiram interrupções de pagamento de parcelas e prorrogação de dívidas”, dando alívio a mutuários num momento crítico.

 

Carlos Meireles, superintendente da Unidade de Produtos Imobiliários do Banrisul, lembra que os impactos da pandemia aceleraram processos, como soluções digitais para registro eletrônico de contratos. Aí estão grandes desafios para 2021. Será preciso, diz, melhorar os processos de interação do cliente com a instituição, enfrentar a concorrência e trabalhar questões como custo da captação e inovação.

 

A fase mais aguda da concorrência pelo juro mais baixo já passou, nota Sandro Gamba, diretor de Negócios Imobiliários do Santander. No crédito imobiliário, o que define as taxas é a projeção de longo prazo e a curva de juros futuros tem tendência de alta. “No Santander, reduzimos as taxas na pandemia porque se verificou que havia essa possibilidade no ciclo de longo prazo”, diz ele. Mas isso passou. “Estamos no patamar mínimo histórico, uma oportunidade relevante para os tomadores”.

 

Gamba tem visão positiva sobre as fintechs que chegam ao mercado imobiliário. Haverá avanços em todas as frentes, pois os players atuais terão de aprimorar suas ações. “O mercado é bastante competitivo e quem performar melhor vai se posicionar melhor nessa competição”, diz.

 

Entre as operações beneficiadas estão os créditos com garantia imobiliária. “O cenário atual tem possibilitado a expansão de novas modalidades de crédito e o home equity é um dos que mais têm crescido, a exemplo de outros países, onde dá contribuição expressiva para a liquidez da economia”, diz Gamba. O Santander reduziu a burocracia do produto Use Casa, digitalizou o processo e faz ofertas on-line e pelo aplicativo. Essas operações cresceram 122% entre os primeiros nove meses de 2019 e de 2020 e, em setembro, o banco respondeu por 38,4% dos R$ 455 milhões gerados no mercado brasileiro.

 

Jafet espera para 2021 um mercado aquecido: “Facilidade de crédito e maior certeza na recuperação da economia serão fatores impulsionadores, mas há também as lições aprendidas, como a importância de oferecer aos compradores um cardápio de financiamentos que se adequa a cada tipo de cliente e a própria consciência das pessoas sobre o valor da casa própria”.

 

Também otimista, Cristiane Portella destaca que, a depender do ambiente macroeconômico, 2021 “será o ano da consolidação dos avanços dos últimos meses”. Os integrantes do mercado imobiliário trabalham em conjunto em questões como o Bloc – central de garantias do setor incorporador que propiciará mais segurança para as instituições financeiras investirem e ampliarem o acesso das pequenas e médias construtoras. Além disso, a portabilidade dos empréstimos está fluindo bem, “dando empoderamento ao consumidor”. E há um esforço geral em prol da segurança jurídica representada pela alienação fiduciária, “que é essencial”.

 

Para Jose Ramos Rocha Neto, diretor do Bradesco, a retomada da economia é o maior dos desafios. “O correto endereçamento das questões fiscais dará tranquilidade para o mercado avançar. Ainda temos muitas incertezas com o final da pandemia e as suas consequências para a economia e a sociedade, mas estamos otimistas que teremos um ano melhor que o atual”. A segurança jurídica, afirma, é fator decisivo. “Vez por outra ainda vemos pilares como alienação fiduciária serem questionados por juízes de primeira instância, mas, por sorte, nas instâncias superiores do Judiciário as decisões equivocadas vem sendo derrubadas”. E é preciso “ficar atento à questão do funding, que está bem endereçada com as LIG’s, as securitizações e outras alternativas do mercado de capitais”.

 

 

(*) Marcos Garcia de Oliveira é jornalista.