O ALTO PADRÃO ENSAIA A RETOMADA

25 de dezembro de 2019 • Imóveis Corporativos

Por: Por Danilo Vivan (*)

O mercado paulistano de escritórios de alto padrão – também conhecido como mercado de lajes corporativas –, vive um fenômeno peculiar: a taxa de vacância média da cidade, maior centro financeiro da América Latina, ainda está em níveis elevados (23%, no segundo trimestre de 2019), mas as regiões consideradas mais nobres – as primeiras a serem procuradas por grandes empresas nas retomadas da atividade econômica –, já apresentam índices abaixo de 10%, apertados para os locatários e favoráveis para locadores e investidores.

 

Seja pela localização ou por concentrar o maior número de empreendimentos classificados como de alto padrão, as áreas em torno das avenidas Faria Lima e Juscelino Kubitschek (JK) se destacam. Em dois casos extremos, o da própria JK e o do bairro do Itaim, as taxas de vacância estão, respectivamente, em 2% e 7,1%.

 

É um cenário incomum. Historicamente, a taxa média de vacância (ou seja, que avalia a vacância em todas as regiões), costuma caminhar num ritmo paralelo ao do alto padrão. Como nota o diretor de Transações da Jones Lang Lasalle (JLL), Paulo Casoni: “É uma situação no mínimo curiosa, já que o mercado sempre andou num mesmo movimento. O que ocorre neste momento é que houve um descolamento das áreas mais buscadas, que chamamos de primárias, em relação às demais”. A questão é saber se esses níveis de vacância irão se equilibrar, em qual situação e quando.

 

 

AS MAIS PROCURADAS

 

Ajuda a entender melhor o quadro observar a classificação dos empreendimentos feita pelas corretoras especializadas. Estas costumam dividir a cidade em três grandes grupos.

 

O primeiro grupo (o das chamadas regiões primárias) é constituído pelo centro financeiro das avenidas Faria Lima e JK, pela Avenida Paulista (que deixou de ser centro financeiro, mas ainda é muito procurada), além da Luís Carlos Berrini/Chucri Zaidan, onde ficam as sedes de multinacionais não financeiras, da Vila Olímpia e do Itaim. São essas regiões (com exceção da Berrini) que concentram, hoje, as taxas de vacância mais reduzidas e, portanto, são mais favoráveis para os locadores.

 

Num segundo grupo (o das chamadas regiões secundárias) estão, em especial, o Centro Velho e a Marginal do Pinheiros.

 

E há uma terceira categoria (a das áreas alternativas), da qual fazem parte as regiões de escritórios de Alphaville e da Barra Funda – além de Moema, que possui uma oferta quase insignificante de lajes.

 

 

DESCOMPASSO

 

O que explica o descompasso nas tendências de locação de lajes nas diversas regiões? Uma das justificativas é de que esse mercado está atrelado não só aos ciclos econômicos, mas ao timing característico da construção civil, cujos projetos são de longo prazo. No auge da crise econômica (2015 e 2016), em que o Produto Interno Bruto (PIB) caiu, respectivamente, 3,55% e 3,31%, houve nas chamadas regiões nobres picos de entrega de empreendimentos. As taxas de vacância explodiram.

 

No segundo semestre de 2015, a taxa média de vacância na Faria Lima atingiu quase 25%, segundo a consultoria Cushman & Wakefield. Na Berrini, o índice atingiu 38,2%. Construtoras e investidores puseram então um pé no freio nos lançamentos. Hoje, tampouco há grande oferta de terrenos para novos lançamentos.

 

Para se ter uma ideia da oferta, vale mirar as regiões da Faria Lima, da Berrini e da Vila Olímpia: nenhum novo empreendimento A ou A+ foi entregue nessas áreas em 2019. É o que mostra a análise de Raquel Miralles, diretora de locações e vendas da Cushman & Wakefield: “Regiões como a Faria Lima e a Paulista não possuem mais espaços disponíveis. Nessas áreas, quando surge um imóvel locável, há, imediatamente, reserva por parte de novos locatários. Isso considerando a prática comum do mercado de lajes corporativas de notificar o locador a respeito da entrega do imóvel com seis meses a um ano de antecedência. É um cenário que não víamos há muito tempo. Nessa situação, uma empresa que precisar desocupar um imóvel nessas áreas terá dificuldade para se realocar na mesma região, especialmente no caso de escritórios com mais de 2 mil m²”.

 

Miralles observa que até há algum tempo os proprietários de imóveis nessas regiões ofereciam benefícios a possíveis locatários para ao menos manter as áreas ocupadas e, assim, reduzir custos com condomínio e manutenção. Nos pacotes de vantagens entravam prazos de carência para o início do pagamento dos aluguéis e até a possibilidade de arcar com o Capex – investimento na adequação da estrutura do imóvel (para receber um departamento de TI, por exemplo). Hoje, “a oferta de carência tem sido cada vez mais rara nessas regiões”.

 

 

 

 

A retomada da economia ainda é tímida, mas com perspectivas melhores após a reforma da Previdência e a queda dos juros cresceu a procura por imóveis nas regiões primárias. “Há uma máxima no mercado de lajes corporativas segundo a qual, se o mercado está ruim, quando melhorar a primeira região a se recuperar será a da Faria Lima”, diz o especialista da JLL. Entre os principais demandantes de escritórios nessas áreas estão os ligados ao mercado financeiro (34% dos novos negócios até meados de 2019). São bancos de varejo e de atacado consolidados ou fintechs e startups turbinadas por investimentos privados os que mais procuram espaços maiores e endereços apropriados para suas atividades. O mercado de saúde, embora enfrente a queda do número de segurados, é outro demandante de destaque.

 

 

ÁREAS ALTERNATIVAS

 

Nas áreas classificadas como secundárias e alternativas, a taxa de vacância permanece alta na maioria das sub-regiões. Chega a 57% na Chácara Santo Antônio (secundária) e a quase 30% em Alphaville (alternativa). Não se acredita em grandes mudanças no curto prazo. O motivo é simples: a oferta de lotes é alta. A tendência é de que a vacância continue elevada a menos que a economia cresça em ritmo muito acelerado. Nessas regiões, a perspectiva é de entrega de empreendimentos grandes, o que significa mais oferta e mais vacância.

 

O total construído e entregue nas áreas secundárias e alternativas, estimado em 70 mil m² em 2019, deverá aumentar. Estão previstos 173 mil m² em 2020 e 204 mil m² em 2021. “O mercado só deverá atingir o equilíbrio em cerca de três anos”, avalia Casoni. Um bom exemplo é o Parque da Cidade, construído pela Odebrecht na Marginal do Pinheiros e hoje em fase de conclusão pela HSI. Nele já foram concluídas duas de um total de cinco torres corporativas projetadas.

 

 

INVESTIDORES

 

Nas áreas primárias, as preferidas para locação, o cenário é sustentado, na ponta dos investidores/locadores, pela queda da Selic e pela ascensão dos Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs), fenômeno também relacionado à queda dos juros.

 

Com captações em alta (veja gráfico) e crescente apetite por empreendimentos “triple A” (que têm tido maior ocupação), os fundos parecem dispostos a pagar bem o m². Com a Selic podendo chegar a 4,5% ao ano, o ambiente é favorável ao investimento em imóveis, acreditam os corretores. A promessa de um retorno de 7% ao ano pode atrair esses investimentos, ajudando a levantar os preços dos imóveis. Para um aluguel mensal de R$ 100 o m², o investidor estaria disposto a pagar até R$ 17 mil o m2. No passado, quando a Selic era de 14% ao ano, o investidor não pagaria mais de R$ 7,5 mil o m² para rentabilidade de 16% ao ano. E havia sempre a alternativa de manter os recursos aplicados em títulos públicos.

 

Raquel, da Cushman, vai na mesma linha: “Com a taxa de juros em baixa, a migração dos investimentos para os tijolos é bastante óbvia”.

 

 

Raquel Miralles, diretora de locações e vendas da Cushman & Wakefield

 

 

Na ponta dos investidores, o destaque tem sido o avanço dos fundos imobiliários, beneficiados pela baixa da Selic e por resolução do Conselho Monetário Nacional (CMN) de 2015, permitindo que os fundos de pensão apliquem em FIIs. Do ponto de vista estatístico, numa ponta é possível zerar os investimentos dos fundos em imóveis e, na outra ponta, aumentar as posições dos FIIs.

 

 

 

 

Os investidores institucionais estrangeiros ainda parecem tímidos. As operações ocorrem, em especial, com entidades que já possuem posições no Brasil. “O Brasil ainda não está tão atrativo para estrangeiros por causa de algumas indefinições políticas. Mas, com uma melhoria da situação econômica, devem voltar com força”, diz Casoni.

 

Com a retomada da economia, mesmo nas regiões alternativas e secundárias é previsível alguma reação, num movimento que, como lembra Raquel, já pode estar começando. Afinal, para grandes empresas, mudanças de endereço não são decisões simples. E o timing pode fazer enorme diferença no valor do aluguel a ser pago.

 

(*) Danilo Vivan é jornalista.