O fim da crise no radar das empresas

24 de novembro de 2020 • Imóveis Corporativos

Por: Danilo Vivan (*)

Depois de um período de relativa recuperação de preços e de redução da vacância ao longo de 2019 e de um início de ano promissor, o mercado de lajes corporativas foi atingido pela pandemia do coronavirus. Na esteira da redução da atividade econômica e da disseminação da prática do home office, os números ligados à ocupação dos imóveis corporativos passaram a registrar piora a partir do segundo trimestre. O mercado voltou a favorecer os locatários após uma breve janela pró-locadores, mas nem por isso se imagina qualquer ruptura radical. Na avaliação geral, a crise está sendo enfrentada e será superada num horizonte razoável, ao contrário do que se chegou a temer nos primeiros meses da pandemia.

 

Diante de dificuldades cuja magnitude histórica seria comparável, segundo o FMI, apenas às de 1929 e que aceleraram mudanças que já estavam em curso, como as ligadas ao trabalho remoto, não se confirmaram, no Brasil, as previsões de que a queda do Produto Interno Bruto (PIB) poderia chegar à casa dos dois dígitos e que a transformação do mercado de trabalho poderia provocar alta significativa na taxa de vacância de lajes corporativas.

 

Mais preparadas para o mundo do home office, muitas empresas dos setores de tecnologia e telecom (como Facebook, Google, Claro, Mercado Livre, entre outras) anunciaram prontamente que adotariam o trabalho remoto no longo prazo para áreas em que a prática não comprometesse a produtividade, no que foram seguidas por empresas do setor financeiro e de outros segmentos, como a XP e até a Petrobras. Mas é preciso indicar com mais clareza quais são as perspectivas para o segmento de lajes corporativas.

 

 

Impacto relativo

 

Superado o momento mais crítico da pandemia (com os índices de contaminação e de mortes caindo e as perspectivas de uma vacina cada vez mais próximas), o que os números mostram é, sim, um impacto significativo, mas menor do que se imaginava.

 

A taxa de vacância de imóveis classificados como “triple A”, fechou o ano passado em torno de 16% (depois de um pico de 23% em 2016, na crise que resultou no impeachment da ex-presidente Dilma Rousseff) e chegou a 19,9% no terceiro trimestre deste ano, segundo indicadores da consultoria Newmark Knight Frank.

 

 

 

É preciso notar, no entanto, que esses dados são uma fotografia do momento e não dão uma dimensão ainda muito clara do impacto da pandemia no mercado de lajes.

 

Em primeiro lugar, no mundo das grandes corporações a decisão de diminuir ou não o tamanho dos escritórios é complexa e envolve custos. E estes tendem a ser particularmente elevados quando se considera que boa parte dos atuais contratos de locação foram fechados em um cenário pró-locatário, ainda na crise anterior à atual. Foi uma situação que amarrou muitas empresas a barreiras de saída, como multas elevadas e obrigatoriedade de devolução do allowance – concessões ao inquilino como forma de garantir a locação, tais como instalação de piso elevado para fiação e outras.

 

 

 

 

Como explica Paulo Casoni, diretor associado de Transações na JLL: “Muitas empresas adquiriram espaços para locação em condições excepcionais. E, agora, sair vai custar caro”. O risco é gastar muito para abrir mão desses espaços e depois, numa eventual retomada econômica, ter de voltar ao mercado para alugar áreas novamente. Segundo ele, o investimento para adaptar um espaço para receber uma empresa varia de R$ 1 mil a R$ 2 mil por metro quadrado. Ou seja, a adequação de um escritório de 2 mil m.² pode custar R$ 4 milhões.

 

 

 

Paulo Casoni, diretor associado de Transações na JLL.

 

 

No caso das multinacionais estrangeiras (e mesmo das grandes companhias brasileiras) há ainda uma barreira ligada ao processo decisório. Para as primeiras, a decisão de deixar uma sede exige, na maioria dos casos, aprovação da matriz no exterior. Já entre as grandes companhias nacionais, há uma questão ligada às diversas instâncias que participam do processo, como as áreas financeira, de RH e de compliance. “A grande maioria das entregas nos dois primeiros trimestres foi de empresas pequenas, de escritórios em torno de 300 m.². Há, ainda, o caso das empresas maiores cuja devolução já havia sido decidida antes da pandemia”, explica Marina Cury, presidente da Newmark Knight Frank. Ela calcula que entre 50% e 60% do volume devolvido no terceiro trimestre já estava planejado antes da pandemia.

 

 

 

Marina Cury, presidente da Newmark Knight Frank.

 

 

 

Home office

 

Por fim, há a questão do home office, considerada mais estrutural e que poderia mudar em alguma medida o mercado das lajes no médio/longo prazo. Uma pesquisa da consultoria Cushman & Wakefield mostrou que 73,8% das empresas brasileiras pretendem adotar a prática como definitiva. Na mesma linha, um levantamento da Fundação Dom Cabral (FDC) em parceria com a consultoria Grant Thornton mostrou que 54% dos funcionários de empresas gostariam de manter a prática mesmo após a pandemia – foram entrevistados colaboradores de vários níveis hierárquicos, de diversos setores da economia e de todas as idades e regiões do País. É difícil prever, no entanto, qual será o resultado final dessa mudança num cenário de retomada econômica e de provável início de uma vacinação contra o coronavirus. Uma pesquisa mais recente da Cushman mostrou que 84% das empresas que ocupam escritórios de alto padrão já retomaram ou pretendem retornar aos trabalho presencial.

 

Um fator que pode jogar a favor dos locadores no momento da retomada é a necessidade de distanciamento social. No Brasil, a legislação estabelece um espaço mínimo de 7 m.² por funcionário (por questões de segurança relativas, por exemplo, à evacuação do imóvel em caso de catástrofe). Essa era a regra observada antes da pandemia. Na volta pós-isolamento, no entanto, a previsão é de que essa média aumente para 10 a 12 m.², mais próxima da adotada, por exemplo, nos Estados Unidos (20 m.²). Essa nova realidade poderia exigir um espaço maior para as empresas ou, na mão contrária, a manutenção da proporção de funcionários trabalhando remotamente como forma de reduzir as aglomerações.

 

 

Novos empreendimentos

 

Independentemente do quadro atual, o fato é que a entrega de novos empreendimentos (e, portanto, de área locável) não para. A previsão é de que, ao longo do ano, 300 mil m.² tenham sido entregues, ante uma média de anos anteriores de cerca de 200 mil. “Alguns empreendimentos tiveram a construção interrompida por conta da pandemia. Mas, dependendo do estágio da obra, os custos de manutenção simplesmente impediram a paralisação. Nesses casos, é mais viável entregar o prédio, mesmo diante de perspectivas ruins de locação, afirma Marina, da Newmark Knight Frank.

 

Como em outros momentos de mudança, uma das lições da pandemia é de que há risco de ruptura em momentos de grandes crises. Mas, na maioria dos casos, elas não são tão drásticas quanto as previsões iniciais costumam indicar.

 

 

(*) Danilo Vivan é jornalista