O RESSURGIMENTO DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO

11 de dezembro de 2020 • Macroeconomia

Por: Alkimar Moura (*)

A história do mercado de crédito imobiliário no Brasil comporta inúmeras fases de expansão e contração, ao sabor das mudanças econômicas, regulatórias, tributárias e das  variáveis demográficas que determinam, em grande medida, a demanda por habitação e pelas variáveis econômicas, como o crescimento do Produto Interno Bruto (PIB), que afeta a demanda por imóveis industriais, comerciais e de serviços. No período pós 1964, o desenvolvimento do mercado habitacional sofreu as distorções derivadas da alta taxa de inflação, que foram atenuadas pela criação de ativos e passivos imobiliários corrigidos por índices de preços.  Mais tarde, a estabilização monetária decorrente do Plano Real produziu mudanças significativas nos mercados monetário, financeiro, de capitais e de câmbio, as quais podem ser sintetizadas pelas seguintes condições: fixação da taxa básica de juros (a taxa Selic), como instrumento de política monetária, direcionando-a para reduzir a taxa de inflação; estímulos para o alongamento do prazo das operações financeiras, basicamente através do tratamento tributário dos instrumentos financeiros; gradual abertura financeira externa e a introdução de um regime de taxas  de câmbio com flutuação “suja”, onde se admitem intervenções do Banco Central para evitar flutuações indesejadas naquelas taxas.

 

O alongamento de prazo estimulou o crescimento das operações de crédito imobiliário, pois os ativos aí negociados exigem um período de geração do produto final relativamente longo.  O intervalo de tempo entre o inicio da construção de um imóvel e sua venda final a um comprador pode ser bastante dilatado, exigindo, portanto, a participação de intermediários financeiros especializados em crédito imobiliário que financiam a construção e/ou venda ou reforma daquele imóvel.

 

Pode-se falar que o florescimento do crédito imobiliário em período mais recente decorreu de, pelo menos, duas condições básicas: estabilidade macroeconômica e segurança jurídica. A primeira permitiu que alguns indivíduos fossem estimulados a canalizar parte de sua renda corrente para a poupança destinada à aquisição de imóveis e, além disso, que outros indivíduos se dispusessem a investir seus recursos a longo prazo na ampliação do estoque de capital da economia, representado por ativos imobiliários. Paralelamente, a moldura institucional do País foi capaz de engendrar um conjunto de instrumentos legais necessários para aumentar a segurança jurídica das operações, como, por exemplo, o instituto de alienação fiduciária do bem imóvel, o patrimônio de afetação e a criação da Letra Imobiliária Garantida.  Esta combinação de fatores permitiu um crescimento das operações de crédito imobiliário com origem no sistema bancário, no período de mais recente.

 

Outra informação relevante para retratar o mercado de crédito imobiliário refere-se às taxas de juros nele praticadas.  Há uma grande variedade de taxas de juros incidentes sobre as operações de crédito imobiliário, dependendo da regra que ajusta o valor dos ativos, como se pode notar na Tabela .

 

 

 

 

A questão mais relevante sobre este mercado diz respeito à contribuição que ele tem dado para solucionar um dos mais graves problemas sócio-econômicos brasileiros: o enorme déficit habitacional do País. Este problema esteve na origem da criação do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), no distante 1965, com a implantação do Banco Nacional de Habitação (BNH) e dos instrumentos de captação e aplicação de recursos baseados na correção monetária e de instituições financeiras especializadas no crédito habitacional. Como se sabe, o colapso deste modelo decorreu de várias causas, como a aceleração da inflação, o descasamento de prazos entre ativos e passivos das instituições financeiras, a inadimplência dos devedores decorrente do descompasso entre salários e variação das prestações imobiliárias, os desvios de finalidade e o uso político dos programas.

 

A estabilização monetária pós Plano Real ensejou a criação do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), com as mudanças decorrentes dos fatores já citados: a estabilidade macroeconômica e a segurança jurídica das operações. Pretendia-se que o sistema financeiro privado tivesse um papel mais significativo nas operações de financiamento imobiliário. De fato, o mercado imobiliário melhorou seu desempenho em anos recentes, em razão da maior disponibilidade de recursos oferecidos pelos bancos e revelada, por exemplo, nas campanhas publicitárias nos principais órgãos de imprensa patrocinadas por empresas do setor imobiliário. Poderá o setor financeiro privado se responsabilizar por atender à demanda insatisfeita por crédito imobiliário, de maneira a cobrir o déficit habitacional brasileiro, em prazo razoável?  Não se pretende dar uma resposta definitiva à questão, mas apenas sugerir uma restrição sociológica que pode limitar o tamanho do mercado imobiliário para residências de classe média.  De acordo com o professor Bolívar Lamounier, no Brasil  “o que mais chama a atenção é a inexistência de uma classe média claramente delineada, com valores e padrões próprios assentada com valores e padrões próprios de comportamento.  Nunca tivemos  uma petite bourgeoisie assentada sobre a pequena propriedade urbana ou rural”. (1).

 

Além da dificuldade de identificar o tamanho da classe média, pode-se supor que exista uma restrição estrutural que limita o tamanho do mercado imobiliário e ela tem a ver com a enorme concentração de renda no País. O índice de Gini de concentração de renda foi de 0,514 em 2015, o que tornou o  Brasil um dos países mais desiguais do mundo. Tal condição significa uma maior dificuldade de acesso ao mercado imobiliário formal por parte dos estratos de renda menos favorecidos. Isto é refletido, por exemplo, na coexistência de luxuosos edifícios residenciais ao lado de favelas e cortiços, em quase todas as grandes concentrações urbanas brasileiras.

 

Pode-se concluir que o crescimento e a estabilidade do mercado imobiliário brasileiro dependem das variáveis associadas à estabilidade macroeconômica, à redução da incerteza jurídica nos contratos imobiliários e à existência de uma política de redistribuição de renda que, através da tributação e da regulação do espaço urbano, amplie o acesso ao mercado de amplas faixas da população, atualmente sem dispor das condições mínimas  de moradia e de acesso aos serviços públicos básicos.

 

 

(*) Alkimar Moura, economista, é ex-diretor do Banco Central.