RISCOS E VANTAGENS DO CRÉDITO EM IPCA

10 de dezembro de 2019 • Colunista

Por: Teotonio Costa Rezende

 

O modelo de crédito imobiliário indexado à inflação oficial (IPCA) poderá vir a ser uma boa alternativa rumo a soluções via mercado. Pode, portanto, reduzir a grande dependência de crédito direcionado. E, se associado a outras medidas, pode contribuir para alavancar as operações de securitização e, dessa forma, retroalimentar o funding necessário para viabilizar a produção e comercialização habitacional.

 

Cabe, assim, destacar alguns pontos de atenção relativos ao novo modelo, por suas implicações para as partes contratantes:

 

 

PARA A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA

 

A. Transparência – Cabe deixar claro ao tomador que a evolução da prestação estará 100% sensível ao comportamento futuro da inflação. Explicitar que o tomador obterá um ‘prêmio de não aversão ao risco’ pelo fato de correr o risco de uma eventual elevação do IPCA, informando as consequências da flutuação do referido indexador. Embora se deva dar ênfase às vantagens de não se pagar, como no modelo atual, um alto preço pela aversão ao risco, não se deve omitir o risco que está embutido nesse novo modelo de negócio.

 

B. Capacidade de pagamento – Não se deve utilizar o modelo como alternativa de ampliação da capacidade de pagamento, pelo menos até que a economia brasileira esteja plenamente estabilizada e com visibilidade no longo prazo. Para se ter noção da relevância desse aspecto, no modelo indexado à TR uma renda mensal de R$ 25 mil, comprometimento de renda de 30%, prazo de 35 anos, taxa efetiva de juros de 8,5% ao ano, no SAC, o financiamento máximo é de cerca de R$ 815 mil. Nas mesmas condições, se calculada a capacidade de pagamento com base no encargo mensal do modelo IPCA, com juros efetivos de 3,0% ao ano, o teto do financiamento seria próximo de R$ 1,540 milhão, expansão de quase 90% em relação ao modelo indexado à TR.

 

Imagine-se um cenário de ‘terra arrasada’ – por exemplo, se o IPCA atingisse o patamar de 12% ao ano e lá permanecesse ao longo de todo o período de amortização, e a reposição salarial se limitasse a 70% do IPCA. Nessa hipótese, num financiamento de R$ 815 mil pelo SAC a prestação inicial comprometeria 15,8% da renda e atingiria o máximo de 24,4%. Ou seja, não estrangularia a capacidade de pagamento do tomador. Mas num financiamento de R$ 1,540 milhão, o comprometimento de renda suplantaria 45%, inviabilizando a capacidade de pagamento. Conclusão: para evitar um superendividamento e grande exposição ao risco, é recomendável reduzir o comprometimento de renda para um máximo de 20%. Ou, para cálculo da capacidade de pagamento, embutir na taxa de juros o IPCA médio projetado. Desta forma, o comprometimento de 20% limitaria o financiamento a cerca de R$ 1,032 milhão e o comprometimento de renda se limitaria ao teto de 31%, preservando a capacidade de pagamento do tomador.

 

Observe-se que, para fins de simplificação, todos esses cálculos levaram em consideração apenas amortização e juros. Portanto, quando considerados os acessórios, haverá uma pequena variação).

 

C. Portabilidade – O convívio entre os modelos indexado à TR e indexado ao IPCA traz outra questão. Se for permitido portar um crédito indexado ao IPCA para o modelo indexado à TR, com repactuação da  taxa de juros, o originador correrá o risco de manter os bons clientes somente no período em que o IPCA for favorável ao devedor.

 

D.Tabela Price – Esse sistema de amortização, embora matematicamente perfeito e, não por acaso, o mais utilizado nas economias estáveis, não se adequa a um fluxo de pagamento com prestações indexadas a índice de preços, quando existe o risco de fortes flutuações do indexador. Por exemplo, no cenário com IPCA de 12,0% ao ano, mesmo que o comprometimento de renda se iniciasse em 15,8%, ele chegaria a quase 50% ao longo do período de amortização.

 

E. Risco jurídico – Na hipótese de elevação forte do IPCA, para mitigar o risco de decisões judiciais determinando a substituição desse indexador por outro favorável ao devedor, não pode existir ambiguidade nos contratos de financiamentos e, nem tampouco nas leis e normas.

 

Nesse contexto, é imprescindível, por exemplo, deixar claro que o IPCA não é um componente da taxa de juros, mas um índice de preços destinado a garantir o valor do ativo contra os efeitos da inflação. Ou seja, o IPCA é um fator de atualização monetária. Isso é muito importante. Numa eventual elevação do indexador a patamar superior a 12,0% ao ano, cabe mitigar o risco de que possa ser questionado o rompimento do teto de juros para o SFH. Da mesma forma, sua clara qualificação como índice de atualização monetária também não deixará margens para que eventualmente se queira, indevidamente, incluí-lo na base de cálculo do CET – Custo Efetivo Total.

 

F. Evolução das prestações – Estas necessariamente têm de ser reajustadas mensalmente, pelo mesmo indexador do saldo devedor. Não pode existir nenhum hiato entre o reajuste do saldo devedor e o reajuste das prestações, de forma a evitar bruscas elevações do encargo mensal.

 

G. LTV – O modelo indexado ao IPCA, desde que o crédito seja originado com qualidade, não apresenta relevante impacto de risco em relação à LTV. Por exemplo, mesmo naquele supracitado cenário de terra arrasada, com IPCA de 12,0% a.a. e se ocorresse uma desvalorização real do imóvel, recuperando apenas 75% do valor do IPCA, em nenhum momento ocorreria elevação da relação dívida/garantia.

 

H. Público-alvo – É recomendável que, na fase inicial de aplicação dos contratos em IPCA, estes sejam direcionados apenas para operações de mercado, em locais com boa valorização do imóvel e para tomadores de média e alta renda. Gradativamente, poderá ser ampliado para faixas mais baixa de renda, não se esquecendo de que esse segmento tem menor flexibilidade orçamentária e menor capacidade de defesa diante de uma eventual elevação acentuada do IPCA.

 

Assim, se estendido à habitação de interesse social, o governo federal tem que estar ciente de uma eventual intervenção, via subsídios temporários e ou renegociações de dívidas, diante de uma provável elevação da inadimplência à patamares insustentáveis.

 

 

 

 

PARA O TOMADOR DO EMPRÉSTIMO

 

 

A. Nível de endividamento – Atentar que, mesmo para índices ‘civilizados’ de IPCA, a prestação poderá ser crescente, em termos nominais, inclusive no SAC. Quanto maior for o IPCA, maior será o crescimento nominal do valor da prestação. Deve ser levado em conta que a prestação será reajustada mensalmente e, geralmente, a recuperação salarial se dá a cada período de 12 meses. Dessa forma, mesmo que a evolução da prestação não estrangule a capacidade de pagamento, há que se levar em conta os impactos sobre a renda disponível enquanto não sobrevém a recomposição da renda.

 

B. Benefício da taxa de juros menor versus risco de flutuações do IPCA – É importante comparar o valor do encargo mensal no modelo indexado à TR ao do indexado ao IPCA e simular os impactos, na capacidade de pagamento, de uma eventual elevação forte do IPCA. E assim avaliar se o prêmio de não aversão ao risco compensa o custo de aversão ao risco.

 

 

CONCLUSÃO

 

É importante notar que se existir a portabilidade de contratos IPCA para contratos TR e, sendo o devedor um bom pagador, a opção pelo IPCA é favorável, pois se em algum momento futuro deixar de ser, o tomador poderá optar pela portabilidade para TR. Portanto, o tomador teria um hedge perfeito contra a elevação do IPCA. Ou seja, havendo prudência e transparência, a indexação ao IPCA pode representar um avanço para o crédito imobiliário brasileiro.